房价收入比与城市化率汇.docVIP

中国房地产走势扑朔迷离 众机构热议四大焦点 焦点宁波房地产网 nb.focus.cn 2008年10月12日10:16 第一财经日报 当下，房地产市场遇到了近十年来前所未有的困难，整个市场异常“寒冷”，但关于房地产市场各种问题的争论却更加热烈。中金、摩根士丹利、安信等多家知名机构均在其公开报告中发表了看法。其中，目前的房价是否存在泡沫、有效购房需求有多少、房价下探幅度等核心问题更是众说纷纭。为此，本报特根据各个报告进行归纳分析，试图从专业角度为读者提供决策参考。 焦点一：房价是否有泡沫 我国的房价有泡沫吗？这个问题自2003年以来就一直是争论的热点，但即使在房价经过去年的飙升后，依然有机构认为房价不存在泡沫。对房价是否虚高，判断标准不一，国内甚至有学者用30个指标作为评价依据，比如房地产投资占GDP比重、空置率等。从国内和国际主要研究来看，租售比、房价收入比、家庭月供收入比是三个基本指标。 一、租售比 　　所谓租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从国际经验看，用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1∶300～1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 　　根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司2007年的统计，北京、上海、深圳、杭州等中心城区的租售比在1∶270～1∶400左右，房价虚高倾向明显。这意味着这几个城市投资房地产收回本钱的时间需要22年到33年。 　　但“我爱我家”的相关报告同时认为，单凭租售比来判断房产泡沫和市场投资风险是不完全准确的。首先，同一区域房屋租赁情况各异，有高端租赁和普通租赁之分，而且地段和周边配套等因素也会影响租金的高低。拿北京朝阳区来说，CBD与其他地区租金差异较大；三环、四环和五环的租金也不同。因此，以一个泛泛的比值来概括整个城市的租售比情况有效参照价值不大。 　二、房价收入比 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际一般经验，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，而房价若为家庭年均收入6倍以上的区域，则称之为泡沫区。 　　长城证券研究员万知测算，2007年底我国一线城市的情况是：深圳的房价收入比达到17倍，北京、上海也分别达到16倍和13倍，这意味着一个普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能买一套普通住宅。而最新测算显示，北京、上海和深圳的房价收入比仍分别高达17倍、14倍和15倍；天津、武汉等城市最新房价收入比也达到了12倍和10倍，房价泡沫已经明显。 　　但是摩根士丹利亚洲有限公司研究员王庆却指出，中国的房价收入比指标并不能支撑房价存在泡沫的观点。他认为，今天的住房购买力与过去四五年相比并未急剧恶化。尽管中国的房价收入比很高，反映出较低的绝对住房购买力，但这似乎与大多数像中国一样的发展中、低收入国家的标准相一致，并不能为房价泡沫论提供足够的论据。 此外，考虑到中国的国情，中国的房价收入比可能夸大了住房购买力不足的严重性。一方面，算入可预见的未来的快速收入增长，调整后的中国房价收入比（即收入增长持续而购房时的价格已经固定）将在购房后的几年内急速下滑。如果假设中国家庭的名义年收入增长率比发达国家高5%，在中国，当下买一套房的平均房价收入比将从2007年的8.3倍降至5年后的6.5倍。另一个有助于解释看似过高的房价收入比的中国特色因素是，相当高的住房拥有率以及强烈的住房升级需求。综合考虑以上两个因素，王庆估计调整后的我国住房收入比仅在5.7倍左右。 三、家庭月供收入比 　　家庭月供收入比是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比（须把房贷利率涨跌风险考虑在内）。目前，国内贷款的一般标准是，首付款不低于总房款的20%、月供按揭贷款/月收入不得超过50%。从国际情况看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出这个比例，个人或家庭负担就会过重，不仅挤压其他消费，而且会降低家庭的生活质量。 　　中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭9月就美国金融危机发布的报告中对我国北京、上海、成都、武汉等几个主要城市的调查数据分析显示，2008年样本 城市的家庭平均月收入为6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54%，房价需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。据此，房地产的泡沫化程度让人担忧。 　　但同样有观点认为，我国不少家庭，特别是中高收入家庭存在数量可观的隐性收入；此外，不少中高收入人群在申请购房贷款时，只要符