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房地产交易管理制度与政策 主讲：梁伟新 一、房地产交易的概述 1．? 房地产交易的概念： 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理智能。 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 2、房地产交易的基本制度： （1）? 房地产价格申报制度 （2）? 房地产价格评估制度 （3） 房地产价格评估人员资格认证制度 二、房地产转让的管理 1、房地产转让的概念： 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 3、房地产转让的条件： （1）达到下列条件：以出让方式获得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件。同时支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证 （2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的 （3）依法收回土地使用权的 （4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的 （5）? 权属有争议的 （6）? 未依法登记领取权属证书的 （7）法律和行政法规定禁止转让的其他情况 4、商品房销售管理： (1)商品房预销售实行预销售许可证的制度. (2)商品房预售的条件: 已交付全部土地的土地出让金,取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证. 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期. 开发企业向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得预售许可证 (3) 商品房销售的条件： ①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书. ②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件. ③持有建设工程规划许可证和施工许可证 5.花絮: 1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让,受让人所取得的土地使用权的权利.义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致的. 2、以划拨方式取得的土地使用权的房地产转让管理有两种处理方式: （1）需办理出让手续.变划拨土地使用权为出让土地使用权.由受让方缴纳土地出让金. （2）不改变原有土地的划拨性质,对转让方征收土地收益金. 3 、经济适用房的土地使用权全部是划拨供给的,已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的. 三、房屋租赁管理 1.房屋租赁的概念： 是房地产市场中一种重要的交易形式，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2.房屋租赁的分类： (1)按房屋所有权的性质分：公有房屋的租赁/私有房屋的租赁 (2)按房屋的使用用途分：住宅用房的租赁/非住宅用房的租赁（办公用房租赁和生产经营用房的租赁） 3.房屋租赁的政策： (1)公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件，承租人必须持有房屋所在地城市人民政府规定的租房证明和身份证明（法人单位介绍信），私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。 (2).承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。 (3)共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。 (4)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行 4.房屋租赁合同 ： 必备条款：租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、房屋的修缮责任 四、房地产抵押管理 1.概念： 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为.债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿. 2.作为抵押物的条件: (1).依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押物. (2).以出让方式取得的土地使用权,可以单独设定抵押权. 下列房地产不得设定抵押权: (1) 权属有争议的房地产. (2) 用于教育.医疗市政等公共福利事业的房地产. (3) 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物. (4) 已依法公告列入拆迁范围的房地产. (5) 被依法查封.扣押.监管或者以其他形式限制的房地产. (6) 依法不得抵押的其他房地产. 3