某商业项目价格制定实例（具备实战价值）汇.docVIP

一、价格定位 ●一层是项目优势产品，具备很大市场需求潜力，但供给不足，是项目利润的重要来源，结合市场和项目特点优势定价高于市场价格。满足项目利润指标和产品对外的价值认可。 ●负一层已经有80后街、恒达购物时尚街等地下商业模式，投资者对地下商业价值有了一定的认知，在推广方面大力宣传引导势必引起投资者的极大兴趣，因此将地下作为市场的突破点，价格略高于二层，一方面是商业价值本身特性，另一方面是通过负一层的价格作用推进二层销售。 ●二层定价略低于负一层。如负一层商业被市场认可，通过价格优势和项目建筑规划优势推动二层的销售。 ●随着商业价值的逐减，三层、四层价位可定于二层的一半，四层略低。 商铺定价采用在均价基础上的单铺定价方法，根据每套商铺的商业价值不同制定售价，方便于在销售环节中的价格调整。在开盘后利用价格涨幅刺激市场，同时采取形式多样的优惠政策，平衡购买者心态。 二、价格走势策略在内部认购初期，价位入市，以刺激市场，吸引客户追捧，迅速炒热。销售前期主要是开盘期和强销初期，开高走，小幅快跑；销售后期保持稳定，重要销售节点小幅上涨 1F原则上价格一步到位，开盘初期可适时推出小部分商铺对市场进行预热和价格试探，其它商铺待时机和节点成熟再行推出，并按推出时机进行行业市场价格领跑。 B1和F2 这两层在价位上与其它区域商铺价格竞争激烈，因此价格上要平开平走，在重要节点或宣传推广需要才小幅稳步上扬。 F3、F4价格要趋于稳定，避免上涨过快，利用招商的优势及与其它楼层价差把客户往楼上吸引。在价格上宜平价大面积打包销售或者带租约销售，价格应低开平走。 三、上市资源安排 均好销控原则：的推出应该遵循“均好”原则，即高、中、低层组合式推出，避免后期出现推出单位的难销滞销现象；相对形象不佳，对消费者产生不良的心理暗示作用因此，在项目整体推售上分两个节奏，面待大半时再入市，在不对面做强势推荐。综合项目、、、等初步确定项目可能，但可以用价格进行引导，根据销售进度和销售速度进行调整，阶段性价格销控。共计3套F2的价差，把客户往楼上引导。首层推出的D区13间商铺，一方面起到楼层比价效应，另一方面也可对首层商铺的价格进行市场试探。 第二阶段： 强销期推出：－F1（B、D计27间），F1(B计12间)，F2（A计28间）计2701平米,四（3697.93平米）、五层（1862.56平米）。 这阶段销售稳定，推广有力，借开盘的势头，仍以主打的－F1和F2层为主导，价格小幅攀升。由于二层以下可选择的铺位有限，将商业价值稍低些的四、五层铺位全部公开，利用三层以上的价格优势及铺位相对的位置优势把投资客向上引导。 第三阶段： 二次强销期推出：F1（A、C计54间）计1183.25平米，三层，四、五层。 这时候推出最好的首层A区及北面的C区，利用A区的铺王优势把市场炒热，同时C区步行街铺装亦将完成，可同时推出，炒作街铺的的概念，获取较高的市场溢价。同时考虑到在商业惯例上三层销售往往比四层还困难，因此三层也放到第三阶段即市场相对稳定，下沉式广场和二层可遴选铺位少，招商有快速进展的时机推入市场。 四、销售周期 整个项目的正式销售期从项目拿到预售许可证后，以项目开盘日销售期限设定为10个月，即：200年月——200年。阶段? 阶段细分? ? ? ? 时? ?间? ? ? ?销售目标市场预热 接受咨询期? ? ?—2008.2.17 ? ? ? 拆迁前及拆迁过程中 接受登记内部认购期? ? 200.2.18 —2008.4.25? ??? 取得预售许可证前 促成第一批房源的%认筹市场热销期开盘期? ? ? ? 200.4.26—2008.5.5? ? ? ? 主体二层 解筹80％ 取消认购优惠 强销期? ? ? 2008.5. 6—2008.7.6? ? ? ? 主体三层 销售第阶段总套数的% ，四五层的20％， 第一批所剩房源的20％ 调整期? ? ? ? 2008..20—2008.8.30? ? ? ?主体四层 ? ? 销售第一阶段的% ，四五层的20％，第一批房源20％ 二次强销期? ? ?2008..1—2008.12.1? ? ? ? 招商60％ ? 销售第阶段的%，三层的 除上三层外上涨5％， 30％ ，第二批房源的20％ 上三层上涨3％ 持销期? ? ? ? 2008..2—2009.2.30? ? ? ?主体封顶 ? 消化掉总房源的80％ 普遍上涨3% 尾盘销售期尾盘期2009.3.1－ ?