正商地产花都港湾项目后评估汇.ppt

正商地产花都港湾项目后评估报告 花都港湾项目后评估成果目录 成本控制 ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ 成本控制—材料选用（配图说明） ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ 花都港湾项目使用新材料、新技术、新工艺 ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ 规划报建与验收注意事项  ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ 规划报建与验收—突破项  ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ 完成效果（配项目效果图以及项目获奖情况） 大纲 ▼项目营销定位回顾 ▼项目营销回顾 ▼成功与不足 营销定位回顾 ▼背景： ▼一些思考： ▼项目营销定位： ▼项目销售目标： 营销定位的支撑 持续销售期压力凸现 ▼ 09年市场仍处于观望气氛，一次性推出所有房源，对项目后期的持续销售而言，将缺乏价格调整手段、缺乏房源销控手段，持续销售期的压力凸现 配置标准提升带来的项目成本增加 ▼树立标杆，就要树立市场的交付标准，但选用更优质的材料，选择更新颖的技术，必然也带来成本的提升 项目销售回顾 项目销售进度（配月度销售进度表） 项目销售进度 ▼开盘当月实现销售＿套，销售率达＿% ▼开盘3月内实现销售＿套，销售率达＿% ▼＿年＿月，实现清盘 项目销售分析—开盘强销 ▼效果： 单月销售＿套，三月内销售＿套，销售率达＿% ▼评估： 项目销售分析—持续销售 ▼效果： 开盘后＿年＿月—＿年＿月销售＿，成交＿套 ▼评估： ▼原因： 1、 2、 3、 项目销售分析—尾盘销售 ▼效果：＿年＿月销售＿套，实现清盘 ▼评估：利用交房创造的有利条件，强化未售房源的景观绿化效果，快速清盘 成功与不足 成功▼▼ ▼ ▼▼ 不足▼▼ ▼ ▼▼ 大纲 1、项目运营过程中存在的不足点 2、报事频度分析 3、物业前期介入效果分析 4、物业运营视角评价 项目运营过程中存在的不足点 1、 2、 3、 4、 报事频度分析 报事分析 整改报事分析： 1、土建类主要问题： 1） 2） 3） 2、门窗类主要问题： 1） 2） 3、入户门问题： 1） 2） 物业前期介入效果分析 ? 介入亮点。 ? 前期介入工作不足的地方。 ? 前期介入改进建议。 介入亮点 前期介入工作不足的地方 物业运营视角评价 1、前期设计对后期装修管理评价。 2、后期维修服务评价。 3、节能运行评价。 4、生活配套。 前期设计对后期装修管理评价 屋面排水问题 后期维修服务评价 后期维修分供单位主要问题 节能运行评价 生活配套 生活配套 1、 2、 3、 大纲 ? 前期介入评估 ? 交房准备及客户体验评估 ? 交房效果评估 ? 客户敏感点 ? 客户交房满意度调查 ? 成功与不足 前期介入评估 ? 客户中心介入项目的时间 – 项目交房前4个月左右 – 以客户中心组织第一次交房准备会为切入点 ? 确认各项工作节点完成的时间 – 提出各部门交房前工作重点及难点 – 确保交房成功的各项动作 ? 交房效果目标 交房的准备及客户体验 ? 开放日的组织及效果的评估 – 流程设置：由业主自行到户内进行参观，提出的问题在园区门口进行统一记录。有特殊问题及要求的客户，由专业工程师陪同业主直接到户内进行沟通。 – 流程设置的利弊 ? 好处：对场地和人员配置要求较低，业主的期望值也较低，便于管理业主的期望值。 ? 弊端：没有过程交流，报事处理过程生硬 ? 业主提出报事记录不准确、全面 ? 对业主的敏感点不能完全准确掌握 – 开放日的意义 ? 开放尚未完工工地给业主，有效管理客户预期 ? 提前暴露问题，准确把握业主的敏感点，为交房打好基础 ? 开放日人员大部分为交房人员，成功练手 – 开放日存在的问题 ? 1、开放日标准不统一，工程进度未达到要求，导致开放日延期 ? 2、开放日所记录的业主报事的问题在交房时未处理完成，导致报事升级 ? 3、景观调整与销售承诺不符成为报事重点 ? 4、因外立面所导致户内空间使用的问题，业主不会为外立面的优化买单 ? 5、业主持续沟通界面的缺失，造成销售前期业主的高期望值未着陆，沟通困难 ? 6、业主背景资料丢失严重，前期销售人员对业主的了解不够，基本无法与物业进行交底，导致后期沟通成本增加 ? 建议 – 统一开放日标准（参照《开放日工地现场标准》） – 业主的参观尽量有人全程陪同 – 验房记录表后同时附上交房附图，对业主报事的具体位置进行标注（已在花都港湾项目交房进行推广） – 给开放日提出问题整改留下充足的时间，物业对整改情况进行逐一消项，确保整改完成。 ? 集中交房的组织及效果评估 – 集中交房人员的组织 ? ? ? ? – 现场地点选择、设施配合及现场包装 ? ? ? ? 集中交房前的培训 ? ? ? – 集中交房流程的组织