沈阳国际新城营销策划方案汇.docVIP

沈阳国际新城 整合营销策划报告 二零零四年五月  目 录 第一部分 沈阳市社会经济背景分析 第二部分 沈阳市房地产市场分析 第三部分 沈阳市高端物业市场分析 第四部分 区域市场分析 第五部分 项目定位 第六部分 行销推广策略构想第一部分 沈阳市社会经济背景分析 1、沈阳市城市概况 1〉 城市整体状况 沈阳市是辽宁省省会，全省的经济、政治、文化中心，东北地区最大的中心城市，全国重要的工业基地，国家级历史文化名城和旅游城市。 2〉 城市人口 2003年末，全市户籍人口689.1万人。总人口中，市区人口488.4万人，县（市）人口200.7万人；农业人口248.5万人，非农业人口440.6万人。城市作为区域中心城市以及全国特大规模城市特征明显。 2、城市经济发展状况 2003年实现地区生产总值1602.0亿元，比2002年增长14.2%。 产业结构在不断调整优化，2003年第一产业实现增加值88.1亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值758.5亿元，增长21.0%；第三产业实现增加值755.4亿元，增长8.9%。各产业的增加值占地区生产总值的比重为5.5∶47.3∶47.2。 振兴东北辽宁先行的战略，推动了城市经济的加速发展，促进了整个产业格局的发展与升级，未来城市呈现良性发展特征。 3、居民生活水平 2003年，全市城镇单位在岗职工平均工资14965元，比上年增长15.1%。 城乡居民人均储蓄存款余额20652元，增长17.2%。城市居民人均可支配收入7961.0元，比上年增长12.9%；人均消费支出6690.3元，增长10.1%；恩格尔系数（即食品消费支出占消费总支出的比重）为36.6%，下降0.7个百分点。 农民人均纯收入3818.4元，增长9.1%；人均生活消费支出2109.6元，增长6.6%；恩格尔系数为41.7%，下降3.6个百分点。 城乡居民收入的增长，有利于刺激居民消费，推动居民消费升级与产业发展升级。由于沈阳国有企业遗留的下岗问题较为严重，再就业及收入不平衡问题依然非常迫切。 4、城市化水平 截止2003年底，沈阳城市化水平63.6%左右，到2005年三环路内455平方公里区域将实现城区化管理。将由现在的248平方公里增加到370平方公里将大大促进沈阳房地产市场规模扩大，加快沈阳都市圈的形成，并沈阳作为东北中心城市的强辐射力。城市性质与发展目标沈阳市的城市建设与发展将遵循人口、经济、社会、环境和资源相协调的可持续发展战略调整城市产业结构加速传统产业的改造，积极发展高新技术产业，进一步完善城市功能，把沈阳市建设成为经济繁荣、社会文明、设施完善、环境优美的现代城市。城市规模2005年：城市人口443万，中心城区建设用地303平方公里2010年：城市人口472万，中心城区建设用地350平方公里。 城市总体布局中心城区以核心区为核心，周围的4个副城、2个组团既与核心区保持紧密联系，又相互独立，形成中心组团式的布局，为中心城区开辟良好的发展空间，使城市向松散布局过渡。同时为解决城市交通问题、创造良好的生态环境提供条件。 第二部分 沈阳市房地产市场分析 1、发展总体状况 沈阳房地产市场的全面启动是在1998年我国全面停止福利分房制度之后，居民通过到市场购买住宅以解决和改善其居住问题。短短几年时间在市场需求的刺激下，众多的住宅用地上市带来了大量的住宅开发，房地产市场取得快速的发展。 历年数据对比分析 年份 2001年 2002年 2003年 全社会固定资产投资（亿元） 302.8 402.5 582.6 房地产开发投资（亿元） 78.1 116.1 177.3 商品房施工面积（万㎡） 888.9 1238.2 1738.8 商品房竣工面积（万㎡） 348.8 363.6 585.9 商品住宅施工面积（万㎡） 708.2 1004.6 1401.1 商品住宅竣工面积（万㎡） 302.4 314.0 494.3 商品住宅销售面积（万㎡） --- 352.6 433.67 商品房价格环比指数 (%) --- 99.8 107.6 商品住宅价格环比指数 (%) --- 100.4 103.4 注：以上数据来自于沈阳市2003年统计年鉴。 ☆　投资开发 2003年沈阳市房地产开发投资额为177.3亿元，在2002年基础上增幅超过50%，房地产开发投资额占社会总投资额比例也达到30%以上，房地产开发取得了历史性的突破。 ☆　施工面积 2003年商品房施工面积为1738.8万平米，其中商品住宅施工面积为1401.1万平米，两者指标在2002年基础上增幅较大。 ☆　竣工面积 2003年商品房竣工面积585.9万平米，其中商品住宅竣工面积为494.3万平米，同比增幅