沈阳市07房地产市场回顾及08年展望汇.docVIP

　? 2007年沈阳房地产市场回顾及2008年的展望 ? 一、2007年沈阳房地产市场的基本回顾 （一）2007年沈阳房地产市场运行特点 1.沈阳房地产市场成为国内和国际资本投资凹地 全国知名的开发企业在沈投资已达70%左右。万科、碧桂圆、保利、恒大 、金地、绿地、容力、华侨城、首创、中远、中海等知名企业都来沈阳抢滩，投下巨资；中国房地产百强企业综合实力排名前10名中，已有7名进驻沈阳。 2．房地产开发投资保持快速增长态势 2007年，全市房地产开发建设累计完成投资730.4亿元，同比增长35.7%，比2006年房地产开发投资总额绝对值净增192亿元，增幅较快，在全国处于领先地位。其中，住宅完成投资558.9亿元，同比增长40.8%。住宅投资占开发投资的76.5%，继续保持主导地位。 3．商品房新开工面积大幅度增加 2007年施工面积5019.9万平方米，比上年同期增长45.3%；其中住宅4019.8万平方米，同比增长50.1%；新开工面积2923.1万平方米，同比增长99.7%，其中住宅2483.7万平方米，同比增长98.1%。 4．房地产进入大盘时代 2007年，沈阳房地产开发施工面积超10万平方米的在建项目有145个，施工面积达3118万平方米，占全市施工面积66%，成为房地产开发的主导力量。计划总投资超十亿元的项目80个，完成投资213.1亿元，占全市房地产开发完成投资的33.3%。 5．房地产开发资金到位状况良好 2007年的1～11月份，沈阳房地产开发到位资金达823.1亿元，同比增长53.8%。在到位资金中，利用外资增速最快，自筹资金比重最大。利用外资51亿元，比上年同期增加38.5亿元，同比增长2.1倍，占本年资金的比重由上年同期的2.3%提高到6.2%；自筹资金474.3亿元，同比增长52.3%，占本年到位资金的比重57.6 %。 6．工业地产快速发展 2007年5月沈阳市工业地产项目推介会至年底，沈阳已建成和在建标准化厂房702.5万平方米，其中已建成42万平方米。目前沈阳已建成的厂房大多已经出租，在建标准厂房出售出租率接近85%。工业地产的发展，不仅促进了招商引资，也在集约用地方面也做出了新的贡献。以往工业厂房的容积率为0.7左右，但现今沈阳工业地产项目容积率达到1.2左右，从中节省了大量土地。 7．房地产项目成为全市投资项目的主体 2007年2月份至10月份，在沈阳市通过立项的超亿元基本建设项目多达133个，投资总额559.32亿元，每月在沈阳投资立项超亿元企业近15个。从分类统计看，近八成的超亿元投资项目都是房地产项目。 8．商品住宅供求结构合理 2007年，批准入市商品住宅每套平均面积为88.95平方米，实际销售商品住宅每套平均面积为90.86平方米。在实际销售商品住宅中， 90平方米以下占销售总量54.2%，每平方米4000元以下占66.3%。中小户型和中低价位商品住宅仍是主流需求。 9．商品房销售保持较快增长 2007年，商品房销预售面积1303.24万平方米，其中商品住宅销预售面积1152.82万平方米，同比分别增长17.71%、17.2%，呈现出较快的增长态势。 10.住宅郊区化的步伐不断加快 在2007年出让的土地中，大多地块在城乡结合处，全年新开楼盘中，有90%以上在二环以外，而且绝大部分用于普通商品房建设。由于沈阳正在下大气力解决城市交通问题，修建地铁，不断增加、延长公交线路，加之私家车增加较快，人们出行更加方便，沈北新区、浑南新区、棋盘山旅游区、细河经济开发区逐渐成为宜居之地，原核心城区居民开始大批量向郊区搬迁，这大大加快了沈阳住宅郊区化的进程。 11．房交会取得优异成绩 2007年沈阳四次房交会都取得了很大的成功，共实现签约面积540.4万平方米、签约额154.7亿元。其中，商品住宅签约面积284.75万平方米、签约额93.66亿元，存量住宅签约面积255.65万平方米、签约额58.38亿元。其销售量、销售金额、参展人数都比2006年有很大提升。 12．国家宏观调控政策对沈城楼市影响不大 央行六次加息和十次提高准备金率，以及“房贷新政”和“从紧的货币政策”，对全国房地产市场都产生了不同程度的影响。由于沈阳房地产市场是以自住房为主，投资和投机的购房者比重较小，所以影响并不像其他对城市影响那么强烈，2007年后三个月沈城房地产市场的交易量仍保持平稳的增长态势。 13．外地人购房比例又有所上升 按本市和外地居民进行分类，分析购买住房群体构成情况，外地人购房占31.2%，同比增长4.3个百分点（注：外地人购房是按购房人身份证件号码区分的，其中包括在沈工作的外地大学毕业生）；其中省内外地人购房占全市购房总量的17.9%，套均建筑面积85.19平方米，比本市居民购房套均建筑面积92.83平方