济南住宅市场研究报告汇.docVIP

济南市住宅市场历史沿革 ? ·文／山东中原市场研究中心 　 　　 　　每一种事物的发展，都要经历几个阶段的发展变化，具体的实例可以参考人类社会的发展。马克思等人在充分的研究了人类社会的发展历程后，提出了马克思主义哲学理论，其中指出，人类社会的发展经历的几个阶段有原始社会、奴隶社会、封建社会、资本主义社会和共产主义社会，并且指出最终的社会形式为共产主义社会。　　房地产业同样有其发展的规律，本文的主要目的，就是通过参考沿海发展较早的几个沿海城市的房地产发展规律，结合济南房地产发展的实际情况，推断下一步房地产发展的方向，基本确定未来房地产发展趋势，明确将来住宅小区的规划、户型、楼体类型等。我们的目标就是确定“超前半步”的人类居住要求，做一个新时代的弄潮儿，方能做成品牌项目、做成品牌企业，方能引领居住革命潮流。　　本文主要介绍了济南的房地产发展周期、济南市住宅小区的历史沿革等，结合沿海发达城市的住宅小区发展情况，推断下一阶段住宅的发展方向。　　一、济南住宅产品阶段分析　　住宅产品作为房地产的主导性产品，也同其他商品一样存在着更新换代的问题。从济南房地产的发展来看，住宅产品主要经历了三次变革。第一代产品主要表现为材质简单、做工粗糙，仅满足人们居住的基本要求，没有什么风格可言，产品的同质化现象严重。第二代产品开始倡导“人车分流”等“以人为本”的设计理念，初步引入环境概念，风格化的产品设计理念开始出现。第三代产品则在第二代产品的基础上进行了强化，引进先进的网络技术和生态环境概念，强化环境与科技的结合，住宅产品与国际水准接近。济南市住宅产品的变革阶段时间划分为： 　　下面将三个阶段的住宅单独分析。　　1.?粗放型开发的第一代住宅　　此类住宅代表着一个时代的产物，有许多共性之处，虽然也包括一些过渡性的产品，但是产品品质的变化还是显而易见的。 　　上表是济南市第一代住宅产品的一些基本设计特征。第一代产品无论从开发商、建筑师及消费者来讲，对住宅产品的认知度都还停留在较低层次，对居家概念的认识还比较粗浅，因为产品还极其粗糙。从建筑设计理念上来看，有以下一些特征：　　注重朝向、采光、通风的实用性布局　　早期济南多层住宅多半是行列式的布局，并且没有电梯，强调住宅朝向，户户向南，一梯两户的设计通风和采光都较好，也有一梯四户的设计。许多多层住宅的容积率较低，绿化空地较多，但是楼盘素质仍然不得体现。　　实用性第一的设计原则，满足消费者生存温饱的需求　　第一代产品还受到我国早期建筑思想注重实用性的影响，消费者很关心每个单位的使用率。从户性的设计也反映出了第一代住宅产品多半为了满足消费者基本的生存需求。例选佛山苑小区，二房二厅的面积一般在60-80平方米，三房二厅的面积在80-110平方米之间的居多。最初只有一个卫生间，一个客厅。总体上来看，多数住宅单位面积都较小。　　服务性配套重于观赏性、娱乐性配套　　济南第一代住宅小区的配套较少，一般配有小学、幼儿园、邮局、便利店、肉菜市场等。早期住宅小区的停车场多设置在地面。　　室内设计重于室外设计　　考虑到居住问题的第一步就是要完善住的需求，这是消费者最为关心的问题。这个时期的消费者看重的还是房子本身的结构，房间是否方正实用几乎是每个消费者关心的问题。因为设计师考虑的首要问题就是解决房间的布局，尽量方正实用，而对于房子的外观设计、环境规划尚未有概念。　　低成本产品的大量重复制造　　第一代产品之所以以行列式设计比较多，主要考虑到的是成本问题。户型的变化不大，设计起来相对容易，也能够在短时间内重复制造。　　2.?精细型的第二代产品　　随着社会经济的发展，逐步出现了专业房地产开发公司，如中润集团、三庆房地产，房地产开发商在规划设计理念和产品风格等方面有了很大改变，开发出的住宅产品与第一代产品差距较大。　　济南第二代住宅的主要特征 　　第二代住宅产品已经较第一代产品有了质的飞跃，产品的规划设计、建筑外观风格、建筑用料、发展商的经营理念及消费者的鉴赏水平都有了很大程度的提高。第二代产品从消费理念和开发商的经营思路来看，有以下特点：　　1、?追求舒适消费的居住时尚　　济南富裕起来的阶层已经不满足于温饱型的住宅消费，而希望自己的居室有别于普通住宅，希望同等水平的人能够生活在自己的周围。他们不再喜欢那种三房二厅100平方米左右的格局，而是希望有工人房、书房等多种功能性用房，也希望有大客厅、大厨房、大卫生间。　　2、?满足消费者虚荣心的“欧陆风情”风靡一时　　欧陆风格的风行，主要是鉴于济南对南方城市的学习，特别是深圳的住宅风格对全国的各地的住宅都有很大的影响。　　3、?休闲娱乐性配套取代服务性配套　　随着消费者水平的提高，生活小区内服务性配套已不再成为主要的配套设施。会