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济南市商品房市场研究 壹、城市概况 一、城市简介 1、概况 A、城市属性 济南市是中国东部沿海经济大省--山东省省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。南依泰山，北跨黄河，济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系 济南是一座有悠久历史的古城，汉代始称济南。历史上出现的名人墨客较多，文化底蕴深厚，齐鲁文化教育独树一帜，儒家思想影响深远，名扬海内外。 全市各类全日制普通高等院校16所，中专38所，各类在校生接近100万人，还有众多的科研院所机构及省政府驻地。 可以看出，济南既有深厚悠久的历史文化，又有蓬勃发展的现代教育事业，人文素质相对较高。 2、规划发展 A、城市规划方向 依据《济南市城市总体规划(2005年－2020年)纲要》内容，济南城市未来发展规划初步确认了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区等“五大板块”的城市布局。 内环路以内及沿线地区，市政府大力倡导的大规模旧城改造40余个区片的任务将持续三年，量大面广，虽有政府优惠政策，但毕竟原有居民稠密，拆迁量大，导致开发成本偏高，房价必然偏高，且不便于创环境品牌，不便于搞大规模成片开发，适于局部商业开发。 东部：（东拓） 高新技术产业开发区继续推动东部开发，重点开发机会是：（1）贤文社会区组团：是济南城区外围优先发展的四大组团之一，宜搞成片开发，可与雅居园相呼应。（2）工业北路沿线地带：刚拓宽美化的工业北路大气顺畅，必将带动沿线地产的升值。（3）经十路以南至母牛山一带和浆水泉一带也将也成为东部开发的热点。 西部：（西进） 随着近期长清县撤县改区、槐荫区政务中心西迁，济南城市建设的重点向西移动，“西部新城”便是在此环境下的产物。 新城区规划结构为：以经十西路、济兖路、二环西路为主要发展轴线，，以大金中心区为核心，四个独立外围组团环绕的布局格局。（1）二环西路以东地区形成以居住、市场、城市公园为主的生活性城市社区。（2）新建大金中心区，成为新城区政治、经济、文化、体育中心。（3）在大金中心区周围建设担山、小金开发区、科技开发区、美里湖民营工业园区、卧牛山综合区四个外围组团。（4）各外围组团之间留有生态绿化隔离空间向主城区渗透，各组团与中心既相互联系，又各自相对独立，同时为主城区提供良好的生态环境。 南部：（南控） 济南南区因聚集众多高校，依燕子山、千佛山等旅游名山，居住、人文环境突出而独占市场焦点。但南部因土地有限，向纵深开发存在规划和舆论的制约。另据内部人士透露，市府有关部门正在论证市区西南部绕城高速公路以北40余平方公里丘陵区用于城市新区开发的可行性（初步规划3个区片总面积约10平方公里）。南部丘陵地区居住环境优越，仍会有新的开发机会。 北部：（北跨） 多年来，由于自然人文和历史的多种原因，济南北部一直不是人们置业投资的首选。但近年来，随着北部旧城区的大力改造及新区的规划建设，小清河的整治和沿岸干道绿化带的形成，使该地区交通越来越畅通，环境越来越清新，新兴建的楼盘越来越多，更多的物美价廉楼盘将落户该区。 二、政经部分 人口 人口继续在控制范围内均衡增长，2002年，全市人口590万，同比增长1.29%。 2004年在全市总人口中，非农业人口为214.4万人，比去年同比增长1.6%。 2、国民生产总值 据统计，2004年济南市生产总值达到1618.9亿元，增长15.6%。 第一产业增加值118.7亿元，增长7.8%；第二产业增加值742.4亿元，增长19.8%；第三产业增加值757.8亿元，增长13.0%。 人均生产总值27610元，同比增长14.1%。 人均可支配收入即人均消费 从表可知，济南2004年在岗职工的平均收入为17854元，人均收入为12005元。 在岗职工及人均收入均保持稳定的增长幅度。 伴随着收入的提高，购买力已越来越强尽，对房地产市场的整体运行发展具有极大的促进作用。 4、人均居住面积 2004年末城市居民人均住宅使用面积19.5平方米，比上年末增加0.65平方米。 同时从近几年的发展势头来看人均居住面积的增长据以平均1平米的速度增加，以济南200余万人口来计算，平均带动市场200余万平米的消化量。 一、综合运行情况 1、房地产投资概况 图1：完成投资金额对比（单位：亿元） 图2：商品房施工、住宅施工、住宅新开工及住宅竣工面积对比（单位：万m2） 2、房地产转让概况（包含一手、二手及公房交易的所有数据） 图3：房地产转让面积对比（单位：万m2） 图4：房地产转让套数对比（单位：套） 图5：房地产转让金额对比（单位：亿元） 从上图3、4、5可以看出，济南市