深圳富通地产宝案某项目前期策划方案汇.docVIP

富通西乡项目策划计划书 目录: 宝安区域分析 项目分析 项目策划计划 项目组构成及人员安排 公司介绍及报价  宝安区域分析 宝安区概况 宝安区成立于1993年初，辖区陆地总面积751.6平方公里，现有人口（第五次人口普查结果）273.5万人，占深圳市总人口数的39%，人口密度3639人/平方公里。全区辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇和新安、光明2个街道办事处。10年来，“三来一补”企业占主导，园区，迅速成为我国重要的制造业基地之一。宝安国内生产总值由1993年60多亿元，433亿元，10年增长了6倍；工业总产值由1993年的62亿增加到2002年的920亿，增长了近14倍；实际利用外资金额由1993年的1.8亿美元到2002年的9.3亿美元，增长了近4倍。 是一个相对比较独立的市场，其自身也可再划分为几个独立的小市场。 【项目地貌】 【项目西向】 【项目东向】 【项目北向】 【项目南向】 【海滨大道路口】 片区战略远景 据宝安新规划规定，新安卫星新城将大力发展商贸、房地产、服务等第三产业，建设以航空城为中心的华南地区物流中心和产业基地，使之成为宝安区的行政、文化、商业中心和深圳经济特区重要的现代化卫星城市。 项目所处的西乡片区，位于新安卫星新城的北部，是一个承上启下的城市连接部位，作为未来新安卫星城的核心延伸地带，西乡的城区结构布局和产业规划对未来宝安发展非常重要。 西乡片区的地产开发一直以来未形成明确的开发格局，区域内分散大量自然村，区貌予人陈旧、散乱的感觉，目前在宝安西侧，只有宝城和未来的新城具有城市形态，而西乡地产开发的重心也基本集中在东北和北部，西部、西南部的城市规划相对落后。 今年开始启动的新安新城和规划已落实的中心区的发展，使得西乡的规划发展迫在眉睫。目前西乡的土地储备丰厚，开发的项目品质日渐提升，随着宝安城区交通路网的不断完善，将成为衔接香港和东莞、广州的城市产业节点及重要的物流走廊。 开发意义 本项目处于宝安中心区以北辐射范围内，项目开发无论是之于片区，还是发展商都具有重大的战略意义。第一方面，它将以大比例的开发量，对西乡改造起到引领作用，为西乡片区打造新的中心区；第二方面，它是富通地产对自身地产品牌转型及提升；第三方面，运用新型的大盘地产开发模式，完善产品链，形成新的开发模式的里程碑；第四方面，建立一个以文化为主题的社区，引领一种新型的生活方式。因此，何时开发、如何开发、梯次分布是本案开发的关键因素。 项目开发时机分析 目前宝安中心区的规划是2008年完成，西部通道2005年通车，宝安大道今年下半年开始施工，地铁1号延长线2003年底开始施工，这一组组数字表明，构筑宝安干线道路骨架和新城市格局，其开发速度是快速的。随着深圳经济特区的产业迅速向“关外”转移，以及未来撤关利好的政策实现，城市格局、产业带将会迅速延伸，作为宝安地产后起之秀的富通地产，一定要适时抓住机遇，进行开发，重新梳理西乡片区城市结构，成为对宝安地产具有战略重要地位的城市区域开发商。 项目策划计划 项目策划的节点 大盘、名盘的操作要素 项目竞争优势的持续性 项目抗风险性的组成要素 项目公建设施的提前建设 项目长期作战的准备 项目建设过程中可持续性发展和修正的弹性空间 策划阶段划分 依据前述对城市结构、区域发展前景、项目周边情况的评述和分析，本司过往大型楼盘的操盘经验，以及本司上级房地产开发公司的开发经验，制订了如下项目开发策划计划。计划分三个阶段： 第一阶段 开发时机分析 阶段目标： 通过针对项目所在片区的纵向、横向市场调研和分析，确立项目开发定位及开发时机。 主要工作内容：① 项目所在区域房地产市场调研和分析 项目所在区域消费者入户问卷调研 相关专家深度访谈 制订项目开发战略策划 确立开发时机 时间进度计划：①～③项工作时间 70天 ④～⑤项工作时间 35天 第二阶段 项目规划 阶段目标： ◆ 根据第一阶段得出的调研结果和开发定位，进行项目的总规划设计，以及项目投资分析。 ◆ 对宝安房地产市场和项目所在区域进行定期跟踪分析。 主要工作内容：① 项目规划要点确立（策划方提思路） 项目总体规划设计（开发商完成，包括规划主题、园林规划） 项目投资分析 市场定期跟踪分析 时间进度计划：①～②项工作时间 开发商自定 ③项工作时间 15天 ④项工作时间 每2月提交一次 第三阶段 项目开发 阶段目标： ◆ 根据总体规划，有针对性的进行梯次开发策略制订； ◆ 针对项目第一期进行建筑方案设计 ◆ 针对项目第一期确定营销执行报告 ◆ 针对项目确立形象设计 主要工作内容：① 项目一期营销执行报告 建筑方案分析、调整 广告公司确定 时间进度计划：①项工作时间