深圳慢城地产项目相关调研报告-2008年汇.docVIP

慢城的调研报告 慢城位于规划有78万平方米的石芽岭公园附近的布吉生态新区，这是一块有着公园和山，由5-6个大型居住组团构成的纯居住区，周边比较宁静，农民房和工厂比较少见，都离该项目有一定的距离。慢城定位于中高档住宅，做到低密度规划，此次推出的慢城3期，包括有TOWNHOUSE，4+1情景洋房、圆楼，板式小高层等。 楼盘概况（表一） 项目名称 慢城三期 地址 布吉镇石芽岭公园北侧 开盘时间 2007-11-24（三期首批509套） 入住时间 2009年3月 占地面积 50794.7平方米 建筑面积 132548.27平方米 计容积率建筑面积 99480.21平方米 地下建筑面积 27921.55平方米 容积率: 1.96 绿地率 60.57% 覆盖率 19.82% 建筑类型 小高层、高层、多层 装修状况 精装修 栋数 15栋（4栋花园洋房，6栋11层，3栋17-18层，2栋22层） 户数 1073户 停车位 712个(地上140个,地下572个) 停车费 地上200元/月，地下250元/月 物业管理费 2.2元/平方米·月 开发商: 深圳市承翰投资开发有限公司 代理商 世联地产顾问(中国)有限公司 物业顾问 中海物业 物业管理 深圳市承翰物业管理有限公司 设计单位 深圳市建筑设计研究总院 景观设计 香港贝尔高林 整合推广 黑弧广告、太一广告、马一丁广告 售楼电话: 交通配套 1、交通情况 慢城位置图（图一） 周边干道：清平、南坪、水官高速交汇处离本项目不远，布龙路拓宽、深惠路改造、可以很方便快速的到达南山、福田、龙华、龙岗等地；地铁3号线、5号线全线贯通，出行也会很快捷方便。 公共交通：K206直达慢城小区、另有300、300A、300B、315、836、510、537、711、937、958、822、812、863B、K307等 2、项目自身配套 慢城商业会所、慢城美食街、慢城超市 3、周边配套 中小学：实验承翰学校（小学到初中九年制）、康桥外国语学校、布吉高级中学（金坑大道）、智民外语实验学校（中翠路桂芳园） 幼儿园：慢城幼儿园、九矿幼儿园（深惠路电联大厦东北方向）；华茂双语幼儿园、爱丁堡双语幼儿园（中翠路桂芳园） 综合商场：慢城自有商业区、沃尔玛、天虹商场、万家福购物广场（深惠路茂业城下）、民润超市（中城康桥花园） 医院：深圳市第三医院、深圳市百合医院（深惠路旁）、 中海医院（布吉街道办对面） 银行：深圳商业银行（慢城商业区内）、农业银行（沃尔玛下面）、发展银行（深惠路天时花园西南面） 邮局：慢城邮政代办点（慢城商业区内） 其他：石芽岭体育公园、体育馆（康达尔花园）、布吉镇文体中心（中兴路） 户型分析 1、建筑形态 慢城，总共有35万平方米的生态大社区，其三期更是在原有产品的基础上，又打造了TOWNHOUSE，4+1情景洋房，圆楼，板式小高层等五种建筑类型，形成富有层次和多变的园林景观，户型的使用率都比较高，部分户型经过改造甚至都在100%以上，每户都可以欣赏大面积园林景观。 2、户型分析 通过我的实地调研，现在很多楼盘都存在二房变四房、三房变复式的情况，例如上面所附的两房户型图，看第一幅是一个两房的户型，将我在下图标示的红色区域打通并封起来后，就变成了四房，多了两间朝北的房间，当我问售楼员我可否将朝南这边的封起来做房间，被售楼员否决了（具体原因还有待咨询相关人员），并且售楼员向我承诺这两间多出来的房间由他们开发商帮我们搭建，只是新搭建的这两间不会送装修。户型的交楼标准我附在了后面，另外提及的是所有户型都采用了双层的中空玻璃，小区的北侧有开往广州的和谐号过往，大概离园区北面的楼有50米的距离，另外还有两条双车道公路，车流量不是特别大，售楼员解释说，和谐号的噪音不是特别大，同时中空玻璃本身就带有隔音的效果，但是我站在2楼还是感觉到有过往的噪音。 现在市场行情不如以前好，因此现阶段的楼盘都通过多赠送面积来赢得消费者的青睐，几乎每户都有飘窗的设计，最大限度的延展了室内空间，同时使业主享受了更多的赠送面积。 总体来说，慢城的户型都是朝南向的，圆楼的一梯两户的设计，使其每一户都南北通透，南向主卧等特点。 因为其户型都是带精装修的，所以我仔细的看了每一个装修的标准，发现其考虑到了主妇做饭的需要，橱具采用了中山西门子的品牌，一些重点考量区还采用了国际品牌（比如一般人装修都喜欢将卧室地板装高档一些，甚至装地毯，其装修中就将卧室的地板采用了国际品牌圣象，从心理上得到客户的一丝认可）。 销售情况 1、销售价格 慢城的价格已经处于布吉的中等水平。三期首批的价格在受整个宏观经济的影响，相对二期，并没有持续走高，相对市场而言，价格比较适中。这次推出的单元从二房到五房不等，以二房和