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潢川项目市场环境分析及产品定位报告 一、宏观环境分析 宏观环境分析是市场分析定位的重要组成部分，将从宏观角度为本项目的定位提供参考的依据，本部分将从潢川县的概况、经济环境、房地产市场现状等三个方面出发对本项目所面临的宏观环境进行具体的描述和分析。 1、潢川县概况 □面积广阔、人口众多。 潢川县位于河南省东南部，北临淮河，南依大别山，居信阳市中心。全县人口77．8万，总面 积1666．1平方公里城市建成区已达平方公里，城镇人口19万人潢川县辖4个街道、9个镇、8个乡潢川风光旖旎，景色迷人“豫南小苏州”和“鱼米之乡’’之美称潢川区位优势独特，交通通讯发达。位于鄂、豫、皖三省交界的“金三角”地带。国道312、106线，京九铁路与宁西(南京至西安)铁路，沪陕高速公路和大广高速公路分别在县城交汇；国家西气东输支线工程经过潢川，并设中心气站；京九和沪乌光缆交汇潢川，开通了10万门程控电话和移动通讯。具有沟通南北，承东启西的独特交通、通讯中枢条件。自然资源丰富潢川自然资源丰富，气候温和，四季分明，盛产稻米、小麦、油菜、红麻、水产、畜禽、花卉、茶叶等。特色农业甲鱼年产35万公斤，有“甲鱼王国”之称；樱桃谷鸭养殖量达2400万只，居世界第—；花卉面积5万多亩，有200多个属类，是全国花木示范基地县和国家授牌的“花木之乡”。潢川县潢川县·2007年，全生产总值完成亿元，与200年相比，%。人均，%。 □潢川县潢川县是全国粮食大县、首批商品粮基地县、科技工作先进县、体育工作先进县、全国生态建设示范县，省对外开放县、经济体制改革试点县、生猪外贸出口基地县。农业资源十分丰富，农林牧副渔业蓬勃发展，鳖、鸭、花、猪、渔等特色农业享誉全国。工业已形成轻纺、机电、食品、化工、建材、饲料等六大工业体系，培育出了华英、亚美、旭牛三大集团。华英是全国151家农业产业化重点龙头企业和全国质量管理先进企业。商业贸易发达，是鄂、豫、皖三省交界处的商品集散地。 ·潢川县经济快速稳定发展，城市化进程速度较快，房地产开发市场仍然潜藏较大潜力。 ·房地产行业的理性调整将有助于促进刚性需求的有效释放、保持房地产行业的健康发展。 ·房地产行业总体的理性调整，将有助于促进行业优胜劣汰，首先迫使低水平开发的楼盘，作出利益牺牲，而一些高水平开发的高性价比楼盘，则会因其产品优势，体现出其应有的市场价值。 4、潢川县房地产 □潢川县2007年房地产业快速平稳发展 2007年全年潢川全县建筑业实现增加值4.19亿元，比上年增长4.7%。全县具有资质等级的建筑企业建筑房屋施工面积73.37万平方米，竣工面积47.69万平方米；实现利润总额5313.4万元，增长191.9%；实现税金总额2405.5万元，增长44.4%。 其中房地产开发投资增势迅猛。全年房地产开发投资5.69亿元，增长21.6%，其中住宅投资36546万元。商品房销售火爆，全年商品房销售面积34.46万平方米，增长1.6倍，其中住宅25.30万平方米，增长1.72倍。绝对数据的高度增长依然显示出潢川县房地产业任然存在巨大发展空间。 □潢川县近年房价迅速攀升 2007年是全国房地产业快速发展的一年，潢川县房地产行业也得到了长足的发展，表现在市场供给量不断增加，房价快速上扬。 □固定资产投资大幅增长 城镇固定资产投资增势强劲。全年城镇固定资产投资额38.58亿元，增长33.6%。其中国有及国有控股单位投资19.85亿元，增长21.8%；农村完成固定资产投资11.18亿元，比上年增长74.6%，其中：农户完成固定资产投资5.68亿元，比上年增长15.9% □城市化进程加快，促进房地产行业快速发展。 重点工程强力推进，中等城市建设迈出新步伐。一是城市建设步伐加快，潢河沿岸治理二期北岸、天文科技馆、第二水厂、爱国康居示范村等重点工程基本完成。同时，加大控制性规划，详规编制力度，共完成各类规划400多个。二是市容市貎明显改观。以“六城连创”为契机，全民动员，城乡联动，建立了有力的推进机制，营造了浓厚的创建氛围。集中整治城区主次干道，实施绿化、亮化、美化工程，交通、经营秩序和环境卫生状况有了明显好转。城市建设的日新月异进一步促进了房地产业的快速发展。 二、微观环境分析 1、项目概况 □地理位置 本项目位于潢川县县城东北角，三环路与312国道交汇处——七中转盘，扼守城市东大门。东接312国道，直指固始、安徽、江苏、上海，北通踅潢路，是魏岗、来龙、踅孜等下属乡镇进入潢川县城的必经之路。西临三环路，贯连106国道，上行前往郑州、北京，东靠旱湖路，进中心城区，连接106国道，下行前往湖北、湖南、广州。 □项目规模 本项目总建筑面积18581㎡，由2栋19层点式高层和3层商铺组成，共128户。 □周边居住环境 地块周边居住氛围较为浓厚，邻近范围内散布着数