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土地一级开发政策及现状简述 目 录 　 一、土地一级开发的定义 　 二、土地一级开发项目的提出和确定 三、土地一级开发实施模式 四、北京市土地一级开发现状 五、土地一级开发资金问题 根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 请看下面一组数字： 2004年至今，首创置业拿下了怀柔新城的土地一级开发权，天津泰达公司拿下了顺义区温榆河生态走廊4、5个平方公里的土地一级开发权，鲁能集团拿下了顺义新城5、6个平方公里的土地一级开发权，珠江地产、上海复地共同拿下了通州区马驹桥镇2000亩土地一级开发权。 一级开发的地在哪儿？ 一级开发项目从哪儿来？ 由谁来做一级开发？ 企业为什么要做一级开发？ 2.1 首先是找地，要找符合两个规划的地: 2.1.1 城市总体规划 2.1.2 土地利用总体规划 2.3 项目确定：要上“两会” 2.3.1实施方案专家评审会（市国土局） 2.3.2政府储备土地和入市交易土地联席会（市国土局、市规划委、市发改委、市建委） 2.4 政府储备土地和入市交易土地联席会：确定项目的实施主体。 2.5 企业为什么要做一级开发？ 大公司：为了取得二级开发权，同时增加土地储备，为公司上市做准备； 上市公司：为了取得二级开发权，同时增加公司业绩,股市上赚钱； 中（小）公司：“曲线拿地”，目的很明确，就是为了取得二级开发权，力争通过做完一级开发取得二级开发权。 当前土地市场上“地王”频频出现，中（小）公司在土地市场公开拿地基本无望。“曲线拿地”的手段也许不符合市场规则，但也无可厚非，不过是商人逐利的本性流露而已。 “曲线拿地”是“上有政策、下有对策” 。 一级开发商为了二级拿到地，可以说是奇招迭出：如在土地上设置障碍，“净地不净”；提出苛刻的付款条件；或在合同中规定一些苛刻的附加条款等。迫使其他开发商退出。 但是如果做完一级还是没拿到地怎么办？那就要在一级开发中把成本做大，把利润提前挣出来。 2.6 企业参与土地一级开发对取得二级开发权到底能够获得多大优势？ 2.6.1 企业通过一级开发，对地块盈亏平衡点及项目内幕情况了解更清楚，比其他企业更具有信息优势，容易取得二级开发权； 2.6.2 如果参与土地一级开发，就相当于对这个地块进行了一次深刻的前期调研，也就是说在土地入市之前的调研工作在一级开发过程中就已经完成了，容易对将来的二级市场作出较准确的判断； 2.6.3 企业通过一级开发与政府密切合作，相互磨合,容易和政府有关部门形成一定的默契，有利于取得二级开发权。 3.1 政府主导型： 即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发。 重庆：九个国有控股集团分别代表政府实施土地一级开发，九个集团拥有土地储备和土地一级开发权利，包括实施城市建设、高速公路、高等级公路、水务、水利投资、地产开发、其他投资等等的土地储备和一级开发。 3.2.政府主导企业参与型： 北京:《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定：“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。” 与重庆不同的是，北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例。因此，北京土地一级开发主要为企业参与型。 北京市土地一级开发的原则: 政府主导，市场运作，企业参与，市区县联手。 所谓“政府主导”是指由政府制定土地储备开发计划、土地供应计划，政府确定一级开发项目，政府授权、招标一级开发主体，政府监督一级开发项目实施，政府验收一级开发项目直至土地入市交易。  所谓“市场运作”是指一级开发的每个环节都采取市场运作的方法。包括招标确定一级开发主体，以及征地、拆迁、市政工程都要采取市场化方式运作。  所谓“企业参与”就是要充分发挥企业在人才、资金、管理等方面的经验和优势，积极参与土地一级开发。 所谓“市区县联手”是指区县政府相对市政府有自己的优势，特别在征地拆迁方面，乡镇政府和村委会更是具有得天独厚的优势，所以说土地一级开发离不开地方政府和基层组织的支持。 北京市土地储备中心的体会是： 规划是基础，资金是关键，政府是后盾，拆迁是难点。 北京： 一级开