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北京上海部分商业地产项目考察报告 第一章?北京地区考察项目如下?1、北京燕莎奥特莱斯购物中心?2、北京东方广场?3、北京大成国际广场?4、北京中关村步行街?5、方庄美食街?6、北京建外soho??北京现代城?7、北京非中心?第二章?上海地区考察项目如下?1、上海梅川路?2、上海北翼商业街?第三章?目前商业发展存在的问题及对我们商业中心的启示?第一章?北京地区?一、燕莎奥特莱斯购物中心?（一）概况?北京燕莎奥特莱斯购物中心（BEIJING??YANSHA??OUTLETS）座落于北京东四环路北工大桥西北侧，区位优势明显，交通便利，停车泊位1000多个。目前A座+B座营业面积35000平方米。A座于2002年12月开业，B座于2003年11月开业。迄今，北京人简称“奥莱”的新兴零售商业业态在京城也仅仅诞生了17个月，尽管它现在还是一个“新生儿”，但经过一年多的经营实践证明，奥特莱斯这种国内的新兴零售业态确实具有广阔的前景和旺盛的生命力。?燕莎奥特莱斯购物中心是北京燕莎友谊商城有限公司的第一家直属分店，也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。OUTLETS是欧美最为流行的零售业态之一，在零售业态中专指由销售过季、下架、短码商品的商店组成的购物中心，由于品牌驰名、价格实惠，在欧洲、美国、日本和东南亚地区深受消费者的欢迎。燕莎奥特莱斯购物中心建筑面积3.5万平方米，营业面积1.9万平方米，分A、B两座，每座上下两层。?营业时间：10：00――9：00????地址：朝阳区东四环南路9号???（二）特点：?引人注目的品牌——GIORGIO?ARMANI、Max?Mara、登喜路、纪梵希、Cerruti?1881、Boss、PARIOLI、Bally、YSL、Escada、范思哲、温莎、POLO、THE?NORTH?FACE、NAUTICA、PRADA、WMF等国际知名品牌占品牌总数的60-70%；?极具吸引力的价格——绝大部分商品1-6折销售；?自在体验的氛围——一部完整的《欢乐颂》的乐谱，环绕B座各个品牌区域的楣板上，众多品牌标识镶嵌其中，让顾客在欢乐的氛围中体验“淘名牌”的乐趣。B座大堂上空的照明灯，是按“人马的星座”图布局18盏灯位，寓意着燕莎奥莱能够象“人马星座”一样成为商海夜空中最璀灿的恒星。?方便舒适的环境——奥莱为驾车前来的朋友准备了1000多个停车位，为小憩和用餐的朋友准备了冷热饮品及西式快餐。?（三）经营范围：?各种名牌护肤、洗涤用品；服装服饰；运动用品及服装；各种鞋类；各种箱包；儿童玩具；家居用品、图书音像制品、办公用品、休闲食品、保健品及烟、酒、茶、花卉等经营品类和美容、美甲、钟表修理、验光配镜等服务项目。?（四）品牌结构：?世界顶级品牌占总面积的25%——30%；国际知名品牌占25%——30%；国内知名品牌占40%——50%。商品质量：品牌纯正、质量保证、标识规范。商品价格：全部商品折扣销售。实行全价、折扣商品价格备案管理，确保商品价格真实。经营宗旨：规范业态、联营合作、品牌经营、动感营销。经营管理方式：联营为主，自营为辅；品牌专卖区为主，临时促销为辅；建立“五个统一”的管理模式（统一布局、统一管理、统一收款、统一结算、统一宣传推广。?（五）经营业绩?2003年当年，尽管有非典的影响，但其销售额就达到了3亿元，2004年全年销售额为5亿元，2005年全年销售额为8亿元，2006年全年销售额预计可达10亿元。?（六）我们需要品牌折扣店?本人认为，我们需要品牌折扣店，奥特莱斯有它的发展空间。目前我们豪华高贵的国际顶级品牌专卖店越来越多，但专门经营折扣商品的名牌折扣店还是空白。而日益增长的中高端消费群体对此的认知度会非常高。奥特莱斯的消费群就是定位在那些名牌商品的追求者，对他们来说，直接到高级专卖店购物难免囊中羞涩；到市场摊点购买又怕假冒名牌用了“掉价”，等到全价商店打折却又时间短暂。奥特莱斯除经营服装外，还有相应的配饰品等。购物环境、货架布置体现简洁、清爽、实用的风格，商品打折服务不打折，这些都会让爱名牌又要实惠的消费者享受到更大的“淘金”乐趣。?我们有些百货商场也常年开设特卖会，经销方式与此有一些相同，都有相当诱人的折扣，但是特卖商品的品牌档次、售后服务也“打了折扣”。奥特莱斯的出现，则弥补了上述遗憾，顾客不仅可以低价享受名品，而且依然可享受优质的售后服务。?由于奥特莱斯有强大的品牌支撑，其业态在国内也已成熟，在我们应有良好的发展空间。?二、北京东方广场?东方广场总建筑面积超过80万平方米。集八栋甲级写字楼、服务式公寓、大型购物商场、五星级酒店为一体。地库停车位接近2000个。其中，东方新天