松树桥农贸市场项目诊断汇.docVIP

　　 松树桥农贸市场项目诊断 一、 前提 根据重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司委托，进行松树桥农贸市场“农改超”项目诊断，具体解决方案双方认定此案后有针对性的提出。 二、 项目简介 由重庆时代集团#9642;兴隆房地产开发有限公司开发，重庆同成置业顾问有限公司营销代理，位于渝北区龙溪街道金绸路21号，共2323平方米，215个摊位，现销售价格起价5.6万一个，最高价17万一个，普通8万至9万一个，销售率15％左右。 三、 诊断背景 传统农贸市场向现代化农贸超市发展是一必备趋势，面积小，总价低，拥有固定回报，理性单项分析投资者趋之若骛 ，也是开发商销售物业，盘活不良资产的渠道之一。现状重庆“农改超”风起云涌，从一个层面说客源竞争异常激烈，物业品质、营销推广、经营效果、投资回报参差不齐，鱼龙混杂。经营效果不好、回报差的物业给投资者造成了伤害、也敲响了警钟。 本案物业策划现状不妥，周边的整体同类物业放量较大，消费供给与需求已打破平衡、超过了饱和度，营销推广亦有诸多不足，要在后期取得一个较高的销售率，突破目前的瓶颈，必须做一个客观的诊断，为二次策划营销垫下理性的基础。 四、 诊断内容 A. 项目 1、构造 1) 同心三角型,中间天井对平面的整体气势进行了分解，视野广阔性不够（心理、实际）。 作为农贸超市，整体性、首尾呼应以壮大气势、增强氛围十分必要。 2) 层高5米，空高较合适，但垂直空间挖掘不够。 3) 外围通透性不足，空气污浊，对消费者购物过程造成极大的身体及心理侵害。 4) 柱网间距对市场布局无较大影响，整体合适。 2、内部空间规划 1) 摊位公摊面积与使用面积（套内）反差太大，达200％左右，导致经营户收益的实际偏低，从而影响投资者的信心，建议重新更加合理的规划。 2) 平面空间需规避天井对人心理上、视野上、商业氛围的影响，化劣势为优势。 3) 垂直空高可利用地面及天花板的色彩处理进一步拉大心理距离。 3、规模 当地最大，业态同区域相比之下较为齐备，有一定的认知度。 4、入口便捷性 有三个出入口，一入口平街，较为便捷。 5、交通通达性 交通通达性不够强，需加强其它方面导引。 6、人流聚集性 四周各消费半径有各自服务的农贸市场，分流了本案的消费群。同时，由于本案处于一边缘角落，通道较单一，无人流拦截作用，聚集性较差。可从其它方面导引。 7、精神壁垒性 作为经营十几年老市场，区域客户对它有一定感情。但近期农贸市场的逐步转型，未来消费方式的逐步转向―――购物情景式、休闲式发展，周边同类物业如新世纪超市、永辉超市的情景、主题的包装，对本案的冲击较大，导致本案精神壁垒逐步消弱。 B. 市场 1. 物业市场 重庆整个农超市场（农改超）供过于求，区域内就有数家，农贸市场具居民辐射半径属性，在本案辐射半径内，亦涌现其它农贸市场，不泛有特色的，如新世纪超市。投资型更胜，加上其它投资型物业形态，如住宅、商铺，供应量严重过剩。综上所述，要在众多物业中分得一杯羹，物业需有亮点或独特卖点，而本案目前的打造劣势点过多，需重新挖掘。 2. 消费者市场 作为投资型物业，要有效销售出去，首先要解决消费者问题，其次是租赁者，有了前两者支撑，加上合理的经营与回报，投资者自会聚集，也说，最后才是投资者。本案市场老、大、经营品种较齐全，有一定的客户吸引力，但购物环境较差，加上周边居民聚集区其它农贸市场的兴建，好购物环境的兴起，居民对购物意识（购物过程）的提高，导致消费者日益减少（本案虽然进行了一次改造，但方法不当，导至了环境的欠缺）。可进行购物环境，软硬件的再次包装。 3. 租赁市场 租赁者的收益直接取决于消费者及租金高低，消费情况以上已作阐述，而租金租赁户反应过高，消费人流的减少、加上日益开销（如菜品的运费、租房费、父母子女费用、生活费等）、周边市场的竞争以及对他们的换场诱惑，将形成恶性循环。需从终端消费者吸引出发，近期从租金收取方式调节，并进行项目系列处理。 4. 投资市场 每个开发商最关心问题之一：物业销售。本案销售率不佳，表现于以下： 1) 重庆投资性物业（含住宅、商铺、酒店、农超等）供过于求，整体疲软；投机型物业的显现及其发展的后果，对投资者造成了极大的负面影响；农贸超市返租回报泛滥，优劣物业混杂，让投资者望而兴叹。 2) 本案物业投资回报率偏低，20＃21＃摊位为例： (一次性付款) a) 20＃售价158000元，21＃售价148000元，合计306000元 b) 返租1－3年，10％，3年返租总费用91800元，总价减去前3年返租费用，剩余部分是未收回投资部分：306000元－91800元＝