精品房地产报告之北京甲级写字楼及底商市场调查报告汇.ppt

北京甲级写字楼及底商市场调查报告 项目执行说明 项目总体调查思路及目的 调查区域选择 调查对象及调查方法 项目人员及分工 实际调查样本结构 项目总体调查思路及目的 调查区域选择 调查对象及调查方法 实际调查样本结构 第一部分 北京写字楼市场状况 北京写字楼市场特点 2005年北京写字楼销售市场成交情况 写字楼售价与租金 2006年北京写字楼市场发展趋势 北京写字楼市场特点 北京三大核心写字楼区域 05/06年主要区域的甲级写字楼供应量 05年底北京甲级写字楼空置率 北京甲级写字楼的需求推动 2005年北京写字楼销售市场成交情况 根据统计2005年北京写字楼市场租售吸纳量超过130万平方米，与去年相比上涨130%。 推动写字楼销售市场的仍然是中资企业机构，传统行业如金融、电信、电力等营利能力强在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲发展实力不断壮大，同时面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量，如中国人寿保险(集团)公司购买金融街国际金融中心A座91477平方米的案例，中国电力投资集团公司和中国电信购买盈创大厦南北两栋逾100000平方米的案例，中国人民财产保险股份有限公司购买银泰中心东翼60000平方米的案例。 2005年全年最新推出写字楼 2005年全年最新推出写字楼 2005年全年最新推出写字楼 2005年全年最新推出写字楼 2005年全年最新推出写字楼 2005年北京甲级写字楼大单成交案例 2005年北京甲级写字楼大单成交案例 写字楼售价与租金 截止2005年11月，北京写字楼市场平均售价14808元/平方米(建筑面积报价)，与2004年相比上涨4.6%；平均租金22.0美金/平方米/月(建筑面积报价)， 写字楼面积 2006年北京写字楼市场发展趋势 总供应量将小于2005年，西部地区(西城区、海淀区)将以微弱优势超过东部市场(东城区、朝阳区)； 2006年北京写字楼平均售价、平均租金预测将会小幅下跌，部分产品有可能出现滞销和滞租局面； 单一产权的写字楼，长线持有楼盘明显增加，从而进一步提升北京甲级写字楼的整体品质； 受人民币升值的影响，甲级写字楼租售报价将从沿续多年的美金报价模式转向人民币报价模式。 北京写字楼市场“外资企业向西，中资企业向东”的预言将变成现实。 写字楼整体租赁市场仍然是压力比较大: 是市场供应压力依然存在，预计06年市场供应与05年持平； 高端项目仍未达到入市条件，CBD区域高端项目明年入市量仍然较少，预计这批高端写字楼项目入市时期应该集中在2007年和2008年，06年的写字楼租金很难走高； 预计2006年的写字楼租赁市场仍不乐观，但由于北京写字楼市场整体走势仍然较为平稳，因此写字楼租金应该是在较为平稳的基础上略有下滑。 第二部分：甲级写字楼调查分析 一、入住公司分析 二、最大单位出售/出租面积分析 三、出售/出租率分析 四、写字楼价格分析 五、写字楼配套设施分析 六、小结 一、入住公司分析 入住公司－行业属性 入住公司－行业属性 入住公司－行业属性 入住公司－公司性质 入住公司－公司规模 二、最大单位出售/出租面积分析 已出售/出租的最大单位面积 出售最大面积－商圈 出售最大面积－商圈 出售最大面积－区域 出售最大面积－区域 出租最大面积－商圈 出租最大面积－商圈 出租最大面积－区域 出租最大面积－区域 三、出售/出租率分析 写字楼的出售/出租率 写字楼出租率－商圈 写字楼出租率－商圈 写字楼出租率－区域 写字楼出租率－区域 四、写字楼价格分析 写字楼出租与出售价格 写字楼出租价格 写字楼出租价格 写字楼出租价格 区域 写字楼出租价格 区域 五、写字楼配套设施分析 网络通讯设施 网络通讯设施－商圈 网络通讯设施－区域 车位－总体情况 车位－商圈比较 车位－区域比较 电梯配备情况 六、小结 ，入住公司主要以“网络科技和互联网”、“贸易公司”、“电信或通讯公司”、“咨询、公关、广告公司”行业为多。公司规模上50一下的小公司在数量上占据主体。在公司性质上，外资独资企业和合资企业是北京甲级写字楼的主要销售客户。 目前的甲级写字楼除了少部分整栋出售的案例外，总体上出售率不是很高，还是以出租为主。 平均出售的单位最大面积为1438.4平方米，最大的3000平方米，最小的500平方米。总体分布不是很集中。平均出租的单位最大面积为1220.8平方米 总体上，平均出售价格为16692元/平方米，大部分在20000元/平方米以下，调查样本中最高的价格达到30000元/平方米。 总体上，平均出租价格为：183元/月/平方米，大部分在150元/月/平方米左右，调查样本中，最高价格为500元/月/平方米，朝外商圈的平均出租价格最高，达到208元/月/