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金星家园系列广告策划方案 前言 金星家园坐落于经济技术开发区大学城的中心区内，是为大学城配套的高档住宅小区，北临繁华西路，南临石门路，西至云外路，东至松林路，社区前临主题音乐广场，周接各大高校，经济开发区的政治、经济文化区以及翡翠湖风景区近在咫尺。小区规划用地151.8亩，建筑面积约14万平米，覆盖率19%，容积率1.36，绿化率达46% ，设计分独立公馆、联排别墅、高层和小高层等不同类型。 金星家园自开盘以来，销售一直不温不火的持续进行，小高层销售已经进入扫尾阶段，独立公馆数量少，也不会对销售造成压力，联排别墅数量较多，销售速度相对迟缓，因此联排别墅是金星家园项目销售的重点。 2005年年初，金星家园十期系列平面广告在《安徽商报》、《逍遥津周刊》从3月17日至5月26日两个半月的时间持续发布，为项目销售起了一定的促进作用，5月份由于房地产新政策的出台对广告发布的效果起了一些负面的影响。 6月1日对房屋交易征税的政策出台后，使得一些房产投资者退出楼市投资，再加上7—9月份是传统的楼市淡季，楼市的广告投放量也相应缩水。 下图是4月和5月广告投放对照表。 从以上图表中可以看出无论是什么样的物业类型都在广告投放上下降，其中以普通住宅缩水最为厉害，与之相比别墅虽然有所缩水但缩水量很小，从中可以看出新政策对普通住宅的炒房者是一个打击，但在合肥炒别墅的投资者少之又少，买别墅以自主居多，该买别墅的还是要买，不会受政策的影响，这对金星家园联排别墅是一个利好消息。 我们的策略 据市调公司调查，上半年合肥有一百多家楼盘在仅有的《合肥晚报》、《安徽商报》、《新安晚报》、《安徽市场报》五家媒体投放平面广告，可见广告投放量之大，金星家园的广告要在众多的楼盘广告中脱颖而出，被读者记住就要另辟奚径，占据报纸头版位置，同时根据分析别墅销售市场很少会出现大起大落的现象，而是一直持续不温不火的进行，原来7—9月份各家楼盘会削减广告投放量，加上近期出现的楼市“寒流”，各媒体楼盘广告投放将大幅度减少，此时我们投放广告，而且占据头版位置，会更加吸引人们的眼球。 通过占据同一报纸的头版半版位置，8期系列广告全面展示金星家园项目，给读者留下深刻印象，同时通过集报纸抽奖活动，让所有的人都来关注金星家园的广告，提升广告的有效传阅率，以期在楼市淡季销售能有所增长。 时间选择 本次系列广告旨在楼市淡季让潜在客户经常能看到金星家园广告，不至被遗忘，通过系列广告的发布度过楼市的“寒流”，待楼市“复苏”后，当蛰伏几个月的购买欲望会强烈的表现出来，客户首先会想到金星家园。 从7月14日开始发布广告，延续至10月20日，10月23日举行抽奖活动。其中7月1次，8月2次，9月3次，10月2次，国家对宏观政策的调整会对楼市造成一定的负面影响，但是并不是真正的打击房地产，而是对房地产进行适当调控，当前楼市处于低谷期，但经过几个月后就会有所好转，我们期望我们的活动能赶上楼市复苏的列车，同时避开炎热的夏季。 具体排期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 7 / 8 / / 9 / / / 10 / / / 四、广告内容 7月14日 诉求对象：联排别墅 主题语：别人收藏邮票，我收藏生活 8月4日 诉求对象：物业管理 主题语：别人收藏邮票，我收藏服务 将物业公司出台的新的物业费征收标准同8月1日实施的空置房也要全额交纳物业费做比较，突出金星家园物业优势。 8月18日 诉求对象：锅炉（太阳能） 主题语：别人收藏邮票，我收藏品质 9月1日 诉求对象：净水 主题语：别人收藏邮票，我收藏健康 9月8日 诉求对象：教育环境 主题语：别人收藏邮票，我收藏知识 在广告中打出祝贺教师节字样， 10日、11日来售楼部的老师无论是否买房都有小礼品赠送，在广告中通知已购房的老师来售楼部领取一份礼物（小型负离子保健仪），以示对知识的尊重。 9月22日 诉求对象：智能化（高配电） 主题语：别人收藏邮票，我收藏安全 10月13日 诉求对象：向阳 主题语：别人收藏邮票，我收藏阳光 在广告中发布集报参加抽奖的消息 10月20日 诉求对象：自然环境 主题语：别人收藏邮票，我收藏自然 在广告中再次发布集报参加抽奖的消息 10月23日 举行现场抽奖活动 所有系列广告上打上“金星家园系列广告一、二、三……” 五、媒体选择 目前合肥有五家报