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房地产行业涉及的税收政策及常见的税收筹划技巧 ? （作者：北京泰福律师事务所执行主任，税收学博士，肖太寿） ? 一、房地产企业的税种分布 　　房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要，房地产行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下： （一）房地产开发建设环节涉及的主要税种 1、有耕地占用税，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。 2、营业税和城市维护建设税，房地产开发建设环节的营业税，主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。（二）房地产使用环节涉及的主要税种 1、营业税、城市维护建设税，房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的，适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。 2、土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。 3、房产税，房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。 （三）房地产交易环节涉及的主要税种 1、营业税、城市维护建设税，房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定，税率为5%，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。 2、土地增值税，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。 3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。 4、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%-5%，纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。 5、企业所得税，企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业，和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。 二、房地产行业的税收政策 （一）土地增值税的税收政策 1、免税 （1）法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：(条例第8条) ①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; 　 ②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 （2）.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。(细则第11条) （3）.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。(细则第12条） （4）4.房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。(财税字［1995］48号） （5）合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。(财税字［1995］48号） （6）互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。(财税字［1995］48号） （7）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。( （8）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。( （90）个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。( （10）.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。(财税字［1995］48号） （11）.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。(财税字［1995］48号） 2、税项扣除 （1）.法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：(条例第6条、细则第7条) 　　①取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用； 　　②开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用； 　③开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（简称房地产开发费用） 财务费用中的利息支出，