城市经营时代的房地产开发汇编.docVIP

 城市经营时代的房地产开发 中国房地产发展到现在只有10多年的时间，这10多年的时间，以世界罕见的速度高速发展，在发展的过程中，几乎是两三年一次洗牌，两三年就经历一个从量变到质变的过程。 　　作为房地产从业人员如果不能把握这个大势，不能把握这个行业的变迁，即使在偶然中获得成功，也会在必然中被消灭掉。从最早的碧桂园到后来的奥林匹克花园系列，到现在的很多大的城市运营项目，看到很多人一夜之间成名，在短短的时间内又销声匿迹。 　　那么在房地产操作和开发中有没有必然规律，能不能永葆青春，成为常青树？肯定有，但是有一个基本的前提，就是要善于学习，与时俱进，保持清醒的头脑，了解客观动态，了解未来。 　　在未来15年左右的时间，中国将出现世界罕见的城市化高潮，将会给所有发展商带来千载难逢的机会，同时也是前所未有的挑战，我们必须站在城市经营的时代背景下进行运作，我们的作为，我们的定位，才不至于迷失方向， 城市经营的五个阶段　　城市战略定位、城市产业要素的梳理和整合、城市战略的制定、城市空间布局和规划、城市形象的包装和推广 　　今天中国省长、市长挂在口边最响亮的一句口号就是城市经营，对城市经营的理解大相径庭，最浅层次的理解就是绿化、美化、亮化，把外立面搞得好一些，评选一些市花、市树，进一步搞一些旧城改造，搞一点广场，另外，拍卖一些土地，把土地收入用来完善城市设施。这些是不是城市经营？是，但都是初级层次的，都不完整，真正的城市经营必须符合几个概念。第一个概念，作为一个市长来说，经历了建设城市、管理城市的阶段，21世纪应该是经营城市，具象一点，一个城市就相当于一个企业，必须不断增值，在竞争中具有差异性，成为稀缺资源，提高辐射半径，使更多外部的人愿意来消费、投资这个城市，生活在这个城市。如果能做到这一点，那么这个城市就越来越有后劲，越来越有魅力，这个城市的无形资产、城市价值就会提高，所有参与这个城市的开发商、企业家都会选择把更有价值的东西往这个城市放，这个城市在城市竞争中大则成为中心城市，小则成为区域城市，成为一个有个性、有魅力的城市。 　　再往深层次讲，城市经营有五个阶段，城市经营的前提是城市战略的定位，青岛在山东、在沿黄地带、在东北亚经济圈将扮演什么角色？这是摆在一个城市面前最根本的问题，而且这个问题一定要看20年、30年。城市战略定位清楚以后才是第二个问题，城市产业要素的梳理和整合，青岛有海尔、海信、青啤，但除了这些以外，还有很多看不清楚的无形资产和软资产，很多东西在未来的大休闲、大旅游、大会展时代是非常值钱的资源和财富。第三个问题是城市战略制定，从策略到功能都要清楚。第四个问题是城市空间布局和规划，比如，黄岛该怎么办，城阳该怎么办，即墨该怎么办。第五个是城市形象的包装和推广，打造这个城市的魅力。这几年在全国做了十几个城市，这五条心得基本上是总结出来的，再用来指导现在一些所做的项目。 　　成都这个城市在中国历史上是不可不看的，有句古话是“上有天堂下有苏杭”，苏州杭州是休闲的地方，“天府之国”指的就是成都，还有一句话是“少不入川”，年轻人轻易不要到成都去，因为成都三步一个张曼玉，五步一个林青霞，美女太多了，小伙子去了容易丧失革命斗志，后来成都把它当成一个忌讳，这次去有一个小插曲，打出一个口号“少不入川将是你终生的遗憾”，为什么会提出这个概念，涉及到对成都二次创业、城市经营怎么定位的问题。 　　成都这个项目的背景是在城市经营时代如何寻找商机，成都将要扮演什么角色？我们阅读了上百万字的资料，每一个产业规划就是30万字以上，访谈了100多人，开了10多个座谈会，拿出了一个方案，其核心就是成都怎么定位。任何一个市长如果不能把城市的魅力和城市影响力、辐射区和半径最大限度的扩大，将是一个无能的市长。 　　中国目前可以说是三足鼎立，一是以上海为龙头的大华东经济圈，涵盖了1.2亿人口；第二个是以广东香港为主的大华南经济圈，有5000万人口，能量不可小看；第三个是大北京经济圈，辐射京、津、唐山、保定等地区。 　　城市带之间不是东风压西风，就是西风压东风。中等城市要么参与大华东经济圈，要么服务于大北京经济圈，不可能在这三极以外形成第四极。这三个点都在沿海，但西部缺少一个支点，历史给了西部一个机会。在这个背景下，只有大重庆、大西安和成都有机会，我们对成都的劣势优势进行分析以后，最后的结果是，以现代服务业为核心，提出三个口号：创业在成都，生活在成都，会展会议大旅游在成都。 　　当一个城市把战略制定完以后，怎么样进行操作，要操作就给发展商提供了很多机会。我们提出了用八匹马来拉成都这台车。第一，打造一个会展中心，3000亩地，并不是传统意义上搞个会展就完了，而是要常年不断，生活配套到位；第二，要有一个超级旅游平台，通过这个平台的搭建