戴德梁行2008年无锡城开蠡湖项目市场研究及定位报告精选.doc

 无锡城开蠡湖项目市场定位报 无锡蠡湖综合项目，在无锡，多种物业，多种精彩！ 高端写字楼 高星级酒店 高品位商业 高端服务式公寓… 她将以怎样的运营方式进入市场，体现更宽的视野？ 她应当以怎样的产品给予客户，给生活带来新的亮点？ 她将如何准确寻找目标客户，并深深打动他们？ 19多万平方米(地上面积约14万)，多种物业如何分配，才能紧握市场脉搏？ 不同类型的物业何时入市，才能最大程度地吸引眼球？ … … 项目总体定位—— 体现“品牌、品质、品位”， 树立蠡湖最高地产项目标竿。 目录 1、市场分析 5 1.1市场分析 5 1.1.1无锡房地产市场分析 5 1.1.2蠡湖房地产市场分析 13 1.1.3公寓市场分析 14 1.1.4写字楼市场分析 16 1.1.5商铺市场分析 34 1.2竞争个案项目调查与分析 53 1.2.1公寓竞争个案项目调查与分析 53 1.2.2写字楼竞争个案项目调查与分析 74 1.2.3商业竞争个案项目调查与分析 93 1.3公寓消费者分析 118 1.4投资环境分析 150 1.4.1当前经济环境 150 1.4.2无锡城市特征研究 157 1.4.3产业发展研究 161 1.4.4蠡湖区域环境分析 164 1.5结论 2、项目环境调研 167 2.1地块状况 167 2.2地块本身的优劣势 168 2.3地块周围景观 171 2.4环境污染状况 172 2.5地块周围的交通条件 174 2.6公共配套设施 175 2.7地块地理条件的强弱势分析 176 3、项目定位分析 178 3.1项目建筑功能选择定位 178 3.1.1业态分析 178 3.1.2定位分析 180 3.1.3酒店定位分析 213 3.1.3裙房商业定位分析 214 3.1.4建筑设备建议 226 3.1.5整体物业动线建议 241 3.1.6物业管理规划建议 243 3.2成本敏感性分析 244 3.4投入产出分析 250 3.4.1成本测算 250 3.4.2项目进度预测 251 3.4.3现金流分析 252 4、概念设计建议 254 4.1项目的规划布局和空间组织、各业态入口 254 4.2项目容积率的敏感性分析 256 4.3项目户型比例的搭配关系 257 4.4项目产品细节建议 258 4.5豪宅的功能判断及其面积划分 262 4.5.1豪宅功能判断 262 4.5.2户型划分原则 264 4.5.3豪宅产品建议 264 4.6项目环保节能概念建议 265  1、市场分析 1.1市场分析 1.1.1无锡房地产市场分析 2001年—2005年，无锡房地产投资经历了一个逐步增速转而放缓的周期 从2006年开始，房地产投资增长重现加速过程 无锡历年房地产投资完成额 无锡近年房地产开发投资 从近三年多时间的社会投资来看，固定资产投资都以12%左右的比例增长 房地产投资呈稳定上升趋势，特别在2007年创造了一个历史高点，并显示了较强的持续性，意味着房地产业在无锡经济中的比重将持续增加，最终成为支柱产业之一 这也正是响应《无锡市“十一五”城乡建设规划》的要求大力发展房地产 社会固定资产投资（亿元） 从三年的土地成交情况来看，土地供应每年递增，大量开发商投资于无锡 由于国家和政府大力控制，2007年相对土地供应量明显减少 2008年，根据《无锡市“十一五”城乡建设规划》的相关要求，结合我市土地资源特征和人口增长特点，土地还将会继续推出，但价格有所提升 土地供应量 单位：万平米 无锡近三年来，商品房施工、竣工面积均有大幅度增长 从2007年的竣工面积来看，略下降于2006年，但这些商品房大部分将会在2008年得到竣工 从2005年-2007年期间，无锡房地产市场供大于求 2007年的商品房批准预售和实际销售面积均高于往年，突破历史新高 从实际销售面积来看，近三年一直保持着稳定增长的情况，住房需求量逐年提高 从2007年6月-12月无锡市商品房成交量来看，稳定增长的速度保持不变 9月-11月考虑的房地产市场的旺季，成交量均超过其他月份，而12月的淡季，成交量还能保持在4000套以上。说明无锡市场没有受到太大的政策影响，多为刚性需求者 2008年1、2月考虑到过年前后，市场成交量缩减 商品房成交量（套） 宅均价持续稳定的增长，受政策影响较小。 商品房住宅均价（元/平方米） 2007年四个季度各区域住 近三年来，无锡住宅均值保持着稳步上升。 受2007年国家政策控制，住宅均值上升速度放慢，开始保持稳定。 全市住宅均值（元/㎡） 2005~2007年房地产销售金额上升稳定迅速，整体发展良好 2007年城市扩展进度加快，大大促进了房地产的开发速度 2007年新推出土地主要集中在城北片区，未来蠡园以及太湖广场之间区域将成为土地放量的