a有限公司土地招拍卖案例内控分析.pptVIP

案例简介---土地竞拍情况 A有限公司董事长某日有一个美梦，梦见在B市某个地块挖到金元宝，于是董事长指令某高管一定要拿下该地块。 某高管于2009年12月25日参加了B市国土资源局举办的公开拍卖，竞得宗地编号为2009-33号的土地使用权，并签署编号为：B市土让[2009]10号《B市国有建设用地使用权拍卖成交确认书》。 土地面积：5359平方米; 土地用途：商业、居住用地; 容积率：5.0; 成交价款总额：共计人民币4.03亿元。 案例简介---土地交付情况 2009年12月26日A公司与B市国土局签订《2009-33号地块国有土地使用权(准净地)出让合同》,该合同未经法务部门审核。该土地最总于2011年12月才交付。 据了解，由于房价上涨过快，在土地收储、出让、合同签署过程中出现了系列不规范行为，2009年3月份，B市成为受国土部重点督查的城市之一。而2008年B市国土局招拍挂出让的12宗土地，至今仅少数土地完成交地。此类事件，被国土部定点督查要求限期整改。 知情人士称，土地招拍挂，都是净地，是没有产权纠纷的土地，一般都是半个月内交地，而B市近几年一直在对“准净地”招拍挂，在拍卖文件中都约定几个月，或是一年多才交付。 案例简介---当地经营环境 由于B市的土地、规划及行政审批极其不规范，办事效率低(政府部门领导每天喝酒从早喝到晚，不办事)，造成工程在无任何手续情况下施工，极易产生返工、窝工，甚至经常出现吃、喝、拿、卡以及不遵守合同约定等情况； 且当地政府出于地方保护考虑，对村民阻碍、骚扰施工协调力度不足，也会造成工程间歇停工。 综上原因，该项目的工作开展难度很大，成本将大幅上升。 案例简介---市场行情 土地竞拍时，该市楼盘最高售价为23000元/平米，折算土地成本为16000元/平方米（之前最高楼面地价12000元/平方米），其他成本为4500元/平方米；房地产正常销售利润率为20%。 据测算该项目目前市价为21000元/平方米，土地成本为16000元/平方米，其他成本7000元/平方米（因物价上涨及其他原因造成成本上升）。 案例简介---利润预测 COSO要素之一：控制环境分析 本案例内控控制环境不佳，影响内控实施及有效性，主要表现如下： 1、发展战略：投资决策决定过于主观，导致资源浪费，影响企业生存与发展。 2、企业文化：缺乏积极向上的企业文化，公司主要领导者带有迷信色彩。 3、组织结构：组织结构设计不合理，董事长权利过大，重大决策未实施集体决策制度。 4、董事机制虚设：公司董事会和独立董事没有履行相关职责，对投资决策审议走过场。 5、权责分配：权责分配不合理，各机构没有各司其职、各负其责、相互牵制，董事长过于干涉经营管理层业务。 6、人力资源：经营管理层不具备履行职责的能力，对董事长的错误决策，没有提供适当的建议。 COSO要素之二：风险评估 COSO要素之三：控制活动---关键控制点1 关键控制点：土地现状调查 目标：保证经营目标实现 风险：未进行调研，可能导致土地无法交付或延期交付的风险。 缺陷：该项目未进行土地现状调查，由于准净地纠纷，额外负担了土地拆迁和补偿成本。 整改措施：土地竞拍前投资管理部门必须提交土地现状调研报告（经分管副总裁审批），包括土地产权及现状、周边环境、配套设施等。 COSO要素之三：控制活动---关键控制点2 关键控制点：当地经营环境调研 目标：保证经营目标实现 风险：未进行调研，可能导致项目无法正常经营的风险。 缺陷：该项目未对当地经营环境进行了解，增加了该项目的经营管理成本。 整改措施：土地竞拍前投资管理部门必须提交当地民俗、民风、政府工作方式和效率等报告（经分管副总裁审批）。 COSO要素之三：控制活动---关键控制点3 关键控制点：当地房地产市场的调查及预测 目标：保证经营目标实现 风险：未进行调研，可能导致价格评估不准确。 缺陷：未对当地房地产市场进行调研和预测，导致土地成本超出了现在市场价格可承受范围。 整改措施：土地竞拍前必须附有营销部门进行当地房地产市场调研报告（包括价格、交易量、竞争楼盘、客户定位），和专业机构对房地产市场的预测报告。 COSO要素之三：控制活动---关键控制点4 关键控制点：当地房地产成本的调研 目标：保证经营目标实现 风险：未经市场调研，无法合理保证项目利润。 缺陷：未对当地建安成本进行调查估计，导致建安成本超出正常范围。 整改措施：土地竞拍前工程预算部必须提交当地房地产成本报告（特别是建安成本）和CPI指数。 COSO要素之三：控制活动---关键控制点5 关键控制点：可行性研究报告 目标：保证经营目标实现和财务报告准确性 风险：未进行可行性研究报告，不能保证利润目标的实