未来购物中心市场定位和功能设计 .pptVIP

我们将用一个明确的“定位宣言”来明确未来购物中心的市场定位 细分市场A,B 我们主要针对 传达的关键信息 这里不仅提供愉快的购物体验， 更提供时尚，高品位的休闲生活方式 主要手段 新潮的建筑风格和装修风格、顶级时尚专卖店 加强手段 室内剧场 背景音乐 气味 餐饮环境 主要针对话剧和室内音乐会设计 以巴洛克时期的古典音乐为主 室内室外相结合的休闲用餐环境 公共场所若有若无的天然花香 未来购物中心的市场定位 时尚休闲中心 方案三 方案二 方案一 在决定了未来购物中心的市场定位后，我们将初步确定零售业态营业面积比例范围，并作出几种不同的楼层零售业态分配方案供友谊集团领导层决策 零售业态营业面积比例 (范围)的初步确定 在营业面积比例初步确定后，项目小组将拟定几种相应的楼层分配方案 假设性示意 楼层分布 财务估算 书籍 超市 百货 时装 书籍 音像 音像 超市 百货 餐饮 时装 餐饮 时装 娱乐 比例范围： 下限 上限 2.1 在正式决定未来购物中心的功能和服务组合前与潜在的核心零售商客户沟通是取得日后成功运营的关键环节 关键任务 初步确定潜在的关键零售商客户名单 联合工作小组共同设计初步的核心零售商沟通方案 核心零售商沟通1 与潜在核心零售商沟通未来购物中心的市场定位和吸引力。试图签订部分合作意向 通过访谈了解潜在核心零售商的选址标准和需求，以利于在功能服务设计阶段全方位地考虑这些相关因素 阶段性成果 初步的潜在关键零售商名单 初步的核心零售商沟通方案 初步的潜在核心零售商合作意向 潜在核心零售商对未来购物中心的功能和需求分析 潜在核心 零售商沟通 注(1)：目标核心零售商沟通工作由友谊南方商城方面主导。科尔尼公司顾问在此过程中提供全面协助 一个成功而稳定的核心零售商客户(Anchor Tenant)群体是购物中心成功的关键因素之一 核心零售商客户的作用 市场定位类似的核心零售商能很好地加强购物中心的定位效果，极大提升与消费者的沟通效率 绩效优秀的核心零售商能为购物中心带来稳定的收入，增加购物中心的客流量，促进购物中心内其它商家的共同繁荣 根据科尔尼公司研究，国外大量购物中心建设的经验表明，在购物中心概念设计阶段就充分与目标核心零售商进行沟通是购物中心日后成功的至关重要的因素之一 在确定了购物中心的定位后，我们将为未来的购物中心初步确定与其市场定位相匹配的潜在核心零售商名单并由友谊南方商城管理层确认 假设性示意 在这一阶段联合项目小组将开始进行初步的核心零售商沟通工作1。沟通的主要目的是： 全面了解目标零售商的市场定位、选址标准以及有关购物中心功能和服务的特殊要求 如果可能，与部分目标零售商签署初步的合作意向 注(1)：目标核心零售商沟通工作由友谊南方商城方面主导。科尔尼公司顾问在此过程中提供全面协助 初步的核心零售商沟通方案是第一份关键的市场营销文件 充分理解核心零售商客户的战略远景和商业模式 了解核心零售商客户的经营现状和发展策略 了解核心零售商客户的选址标准 沟通方案的成功取决于对目标零售商客户 经营目标和选址标准的充分理解 将未来购物中心对目标零售商的价值充分表述 购物中心的市场定位与零售商市场定位的高度一致性 高客流量 位置的优越性: 良好的可见性、可接近性 购物中心内没有竞争商家 周边店铺的良好互补性 早期参予所获得的租金上的优惠政策 假设性示意 准备工作 高效率的沟通方案 在建设前就充分考虑不同类型零售商的特殊需求将极大增加未来购物中心的招商吸引力 许多零售商在店铺寻址方面以及对商场的功能服务有许多的特殊要求，如： 超市、大型折扣店：最低面积要求、专用配送通道和车位 快餐店：靠近洗手间、室外营业场地 剧院：空间、客流疏散通道 许多中国、香港和台湾的零售商对店铺的“风水”有着特殊的关注 在这个阶段充分听取重要目标客户的预期要求能在购物中心的功能和服务设计时考虑得更加全面周到，从而在建筑设计和经营策略设计时能更好地满足未来客户的需要，从而极大地增加未来购物中心的招商吸引力和成功率 2.2 未来购物中心的功能和服务组合策略 工作内容 综合考虑目标消费者的需求以及潜在核心零售商客户的预期要求，对未来的购物中心进行完整的功能设计和服务组合设计 阶段性成果 完整的购物中心功能设计与服务性基础设施布局 在确定购物中心零售业态分布的基础上进一步确定购物中心内的功能区域与服务性基础设施布局，如停车场、专用配送通道、客流通道、专用货梯、洗手间、时装展示场所等 潜在核心 零售商沟通 2.3 在市场定位以及功能、服务组合布局基本确定后，我们将为未来的购物中心设计一个财务预测模型 工作内容 综合未来购物中心的市场定位、功能与服务性基础设施的布局设计，结合对未来相关市场的预测，为未来的购物中心设计一个未来的财务预测模型 阶段性