中海江苏南京大山地别墅项目销售执行策划报告.docVIP

中海江苏南京大山地别墅项目销售执行策划报告 注解： 在住宅以外另地建造…………………………………………………第二居所 多建在城郊风景优雅且幽静之处……………………………………远郊 布局灵活自由…………………………………………………………风格多变 与周围的自然环境紧密结合，浑然一体……………………………溶于自然 市 场 篇 南京别墅市场综述 板块分析 以往的别墅领地主要集中在江宁，但现在的别墅板块已经四面开花，像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。 从分布上看，区域划分更为明朗，主要分为江宁板块、江北板块、紫金山板块、仙林板块及郊县板块。 注：以上数据以公示在售项目为主；另尾盘不计入在内 江宁别墅群 江宁别墅区域分布地点较广，相对则集中在将军路、方山脚、禄口以及汤山和九龙湖附近。将军路区域的别墅区目前已经成形，只有较少几个项目还在销售之中，大多数别墅销售已进入尾声。如山水华门余量为洋房，复地朗香三期只余几栋别墅。 随着将军山别墅的开发待尽，从08年始，江宁别墅已开始向方山、九龙湖板块集中。该板块依靠自然优势和地理位置，已成为江宁别墅继将军路之后的又一别墅发展板块。其余别墅则零散的分布在禄口、汤山周边。 随着城市的扩张与交通的发展，方山和九龙湖也在向城市靠近，江宁的将军路区域已成为第一居所，而方山板块也将向此过渡。 江北别墅群 江北板块由于位置独特，自然环境优美，也积累了相当一批中高档别墅产品。如珍珠泉畔的绿地玫瑰园，以及老山脚下的山河水，这些项目都以独栋别墅为主，总价在300万元以上。 江北山河水 紫金山高档别墅群 环紫金山周边，与南京绿肺为邻，一直以高档别墅著称。早期的金陵家天下、帝豪花园已成为经典。目前钟山国际高尔夫独幢别墅仍为别墅市场最高价。随着钟山美庐项目的上市销售，使其区域别墅存量越来越少，今后在紫金山板块购买别墅只能是期望了。 城东紫金山钟山美庐 仙林别墅群 仙林板块，南京别墅市场的新供市场，这里的产品走大众路线，主要是以经济型联排和叠加类产品为主，如现在在售的栖园，山水风华。但也有部分楼盘突破局限，寻求差异化，建造中高档的双拼和独幢。如近期开盘的依云溪谷产品就以双拼为主、以临湖别墅提升品质。 仙林山水风华 句容山水别墅 随着一小时都市圈的发展，再加上句容原生态的森林保存较好，如四A级宝华山森林公园，再加上水面众多，因此该区出现依山傍水的大型别墅，如目前热销的仙林翠谷、边城。 但由于市场的因素，该区域别墅类型上多以经济类别墅为主。 随着仙林板块住宅供应区的东扩，仙林大道的东沿，都将会拉近与宝华山的距离，宝华山区域将成为城市门口的别墅群。 句容边城 溧水度假别墅 凭借其优美的环境及良好的地域优势以及溧水民营开发区的推动，是今后几年休闲度假类别墅的主要供应地。溧水别墅以卧龙湖、东屏湖、天生桥、傅家边及无想寺等区域为主。如森湖溪谷、华洲凤凰小镇等。 溧水，华洲凤凰小镇 板块分析结论： 从图示来看，江宁板块别墅量占有率虽已经出现明显回落（06年江宁别墅市场占有率超过50％，仙林别墅市场低于5％），但整体板块仍是别墅的主要规划区域。 而紫金山板块别墅由于环境保护等问题，已经越来越稀缺。 供应量分析 2007年别墅总体供应量138万平方米，比2006年增长11%。其中独幢别墅687套，比06年增长70%。 2006-2007年南京市场供应来看，近年以经济型的别墅为主，其中联排最多。2006年的市场率达60%，但在2007年这一比例有所下降，降幅达到20%。叠加在2007年比例有所上升，达到34%，双拼别墅下降了3%，而独幢别墅2007年比2006年上升了3%的比例。 销售分析 2007年南京共销售别墅4123套，去化率达65%，比2006年提高2个百分点。 对比别墅各类产品的销售情况，叠加类产品由于客群针对中高收入层，客群面广，因此销售率最高。而去化率最低的为双拼别墅，只达41%。联排别墅是供应量最高的产品，但去化率只为64%。独幢别墅2007年销售量为420套，销售率高达61%。 别墅价格分析 2007年别墅价格比2006年有大幅上涨。特别是独幢别墅，价格上涨了57%。目前最高的独幢价格为钟山高尔夫，公示均价达到23760元/平方米。而经济型叠加别墅增长率在26%。如江宁的奥斯博恩2006年均价为3400元/平方米，2007年价格为5300元/平方米，独幢售价1万元以上。 2007年各板块新增