住宅商铺写字楼的定价分析『只谈房事』.docxVIP

住宅、商铺、写字楼的定价分析『只谈房事』 只谈房事，不论风月。大家好，这里是『只谈房事』第四期节目，我是房事达人浑浑的水。今天聊的话题是投资住宅，商铺和写字楼的定价问题。?本来浑浑的水想就商铺投资和写字楼投资专门做一期节目，但是考虑到这个话题的专业性太强，受众面很小，没什么人爱看，所以就不展开讲了，只聊一些基础的东西，让听众获得不一样的思维方式。?商铺和写字楼的定价规则跟住宅是有很大区别的，咱们先回忆一下《达人教你如何投资房地产》里面的售价租金倍数X，这是衡量房产价值最核心的因素。住宅的价格相对纯投资的商铺和写字楼是有溢价的，在房价爆炒的今天，X超过400甚至500的住宅都很常见，但商铺和写字楼通常都在200左右，甚至更低，价格相对合理得多。这是什么原因呢？?首先住宅有自住需求，有刚需，所以特别适合投机炒作，而商铺和写字楼唯一用途就是租金收入，其价格与租金是密切挂钩的。住宅因为有一些自住属性，所以相对其他房产有溢价；黄金因为有一些货币属性，所以相对其他有色金属有溢价，这道理是一样的。?另外，就是住宅的风险比商铺和写字楼小很多，只要地段不是非常烂，基本都能有稳定的租金收入，因此商铺和写字楼会相对住宅有风险折价，如果一个地段在走下坡的话，对商业型出租的价格跌幅会远大于住房型出租。这里又说明了一个投资的道理，越是稳定的投资，收益越低，风险越大收益也相对越大，想想为什么企业债的利率比国债的利率高，就是因为企业倒闭的风险比国家倒闭的风险要大啊。?还有一个不是很重要的因素，大家都知道住宅的产权是70年，而商铺的产权通常是40年，写字楼是50年，所以需要更高的投资回报率才划算。?说句题外话，学过传统经济学的应该都知道有效市场假设，但是却很少有人能说出一个有效市场的实例，即使是弱式有效市场的例子都很难举例。浑浑的水认为租金市场就是这样的一个最接近于有效市场假设的市场，这里很少出现噪音投资者，基本不具备可炒作的因素，听说过炒房价的，但是没人听说过炒租金的吧，因此通过租金市场可以真实的计算当时的房产价值，这才是我房产投资X公式的理论基础。?以前有句老话：“商铺是金，写字楼是银，住宅是铜”，还有一句话叫做“一铺养三代”，这两句话经常被卖商铺的发展商的软文引用，但这说明了三者相比较而言，商铺的收益率是最高的。不过必须明白，高收益的东西也是高风险的，商铺在高收益率的表象下，其实风险非常大。在『只谈房事』第一期节目里，已经谈过地段对房产的重要性，通常对于出租型住宅和写字楼来说，只要看地段就够了，但是对于商铺来说还远远不够，商铺不仅要看大地段，还要看所处的位置。即使人流很旺的同一条街，也有生意很差的铺位，这种现象叫做“一步差三市”，如果运气不好的，还会买到行话里面的“死铺”。拿南山海雅百货后面的金钟大厦为例，当初金钟大厦裙楼商铺开盘的时候，而裙楼里面巷子的商铺卖2万左右，靠外面的好店面卖4万左右一平方，当时所有商铺的出租都不怎么理想，而现在那一片已经是南山区最繁华的地段之一了。大家可以专门去考察一下，现在巷子里面的商铺，依旧门可罗雀，店员都在拍苍蝇，晚上早早就关门了，甚至还有一些铺子租不出去，这样的商铺就算每平方卖1万都没人要，这就是“死铺”。即使是苏武牧羊门口进去的那一条步行路，人气都很差。但是只要走几步一出巷子外面，就完全是另一番景象，人流量大的惊人，生意也很火爆，即使有卖的售价最少也要15万以上。所以挑选商铺是高风险高回报，非常考究投资人眼光的事情，买对了一铺养三代，买错了竹篮打水一场空。?住宅市场的炒作因素比商铺和写字楼要大，因此较难找到适合投资的房子。根据深圳的市场情况，大户型的投资回报率远远低于小户型的，所以想保值的投资者应该多关注小户型，例如单身公寓或者一房一厅的户型，并根据我的指导公式仔细计算回报率，对X大于200的房子尽量回避。?写字楼的风险介于商铺和住宅之间，只要地段好即可保证出租率，而且位置对租金的影响并不大，投资回报率也跟商铺相差的不大。浑浑的水认为写字楼是投资者在目前三个市场中最值得考虑的，不过目前部分写字楼市场也出现被炒作的迹象了，在投资的时候一定要擦亮眼睛。?这期节目仅对三种房产的定价进行探讨，并不作为选择投资的技巧，如果对商铺和写字楼投资有兴趣的可以另外再交流。?各位听众，这期的房事就谈到这里，我们下期『只谈房事』节目再会。谣言：吃太咸了会得病？导语：“人体每日摄入食盐不应过多，否则易患多种疾病。”这是真的吗？吃太咸了会得病？一、网友评论：1、网友：冰冰 23 岁行政助理我就是一个”重口味“的人，但身体很健康啊！我就是一个特别爱吃咸的人，什么咸菜、咸烧饼都是我的最爱。大家都说吃太咸对身体不好，可我一点没这么觉得。前几天我还到医院去体检，各项指标都很正常。吃咸不会得病的！2、网友：小帅 34岁销售邻居家大爷常年吃太咸，结果得了