北京伟业顾问王府井项目汇报报告.pptVIP

项目背景 本项目位于世都百货西侧，王府井大饭店南侧； 用地性质：商业综合 用地年限：40年 建设用地面积: 9112 平方米 地上建筑控制面积: 约50000?平方米 其中： 住宅建面：40000 平米 商业建面： 5000 平米 地下建筑面积：20000 平米 建筑控高：不受限 核心价值提炼 市场定位 权贵 身份 升级 升值 都市 繁华 国际 化趋势 王府井 商圈 绝版“皇城” 城市腹地 核心价值：绝版土地价值 核心卖点梳理 市场定位 皇城概念 传统人文情节 地域价值寸土寸金 国际化趋势 未来升值潜力 都会繁华氛围 城市豪宅 高端品质 身份标签 尊崇“会所” 专属空间 “实力”阶层 核心价值梳理 市场定位 紫禁城边，私属palace 私属palace：专用、高贵、神秘 市场定位 市场定位 本项目整体定位于北京顶级城市公寓，“城市豪宅”＋“精致酒店”，针对顶级消费人群。 项目定位 低端客户 职业经理人 白领阶层 峰顶 人士 CEO阶层 皇城领域的顶级空中府邸 主力客群 高端实力阶层 诉求客户“看不见的顶层” 外地客户：以具有较强“皇城情结”，习惯以“紫禁城”作为衡量心理距离的尺度为满足“炫耀心理”将物业作为身份的标签，或为满足商务往来的居住、接待、洽谈等需求的客户为主 本地客户：以东部及周边投资、自住兼投资客户为主 海外客户：具有浓烈的“中国情结”，将北京老城作为内心的情感归属， 看好王府井的升值潜力，将稀缺物业作为投资甚至收藏 层峰客户：看不清的权贵顶端阶层，身份神秘、生活“隐形” ，对私属的社交场所有极致要求，追求尺度的宣扬和空间的完美。 购买用途 自住、投资、自住兼投资 客户来源 外地、本地、海外 目标客户描述 用地条件分析 长条地形，南北长、东西短； 容积率高 较长临街面； 产品定位 东西向居住单元 突出皇城景观（窗窗见景） 立体组合（空中会所、酒店的组合） 解决方案： 整体规划建议 考虑退线及用地的局限性，建议精致酒店设置在用地的南侧，公寓部分设置在用地的北侧。 如果能突破限高，则公寓部分尽量拔高，10层以上景观价值突出，是项目核心卖点所在。 公寓单体设计应充分发挥西侧、西南侧观“紫禁城”的景观优势，尽量使最多的户型拥有观景可能。 底部可考虑满铺架空的设计方式，紧邻王府井大街部分低层挖掘商业价值，与世都百货、王府井大饭店连动，营造高端、主题型商业。 引入空中庭院，采用局部挖空等设计手法，实现空中王府概念。 公寓户型在高层景观极佳位置设计跃层或大户型，突出观景及奢华生活品质。 产品定位 精致酒店 高档公寓 物业配合 公寓部分是本项目最大的利润实现点 商业部分是双刃剑（商业价值vs对高端居住的干扰） 精致酒店的狭义配套概念——精致酒店主题的延伸 产品定位 精致酒店 高档公寓 B.A.Consulting 核心问题 定位思路 项目特质 市场环境 价值挖掘 购买目的：买皇城（地段） OR 买房产（舒适度） ？ 1、目标客群的购买目的？ 核心问题： 目标客群：顶端消费 OR 高端消费 ？ 产品形式：皇城大宅/城市豪宅 决定 “加分＋加分” “减分－减分” 2、风险的降低 （投入与产出之间的平衡） 开发商利益最大化？ 核心问题： 3、豪地——〉豪宅 核心问题： 顶级居住理念的实现 规划设计 景观园林 配套设施 物业服务 安全防卫 … B.A.Consulting 核心问题 定位思路 项目特质 市场环境 价值挖掘 北京典型城市豪宅项目案例 周边酒店状况 项目基本情况 位置：东城东直门 内大街9号 建筑面积：7万平方米 建筑形式：塔楼 总套数：99套 标准层面积：1200平米 会所面积：8千平米艺术俱乐部 绿化率：45.10% 开盘日期：2005年12月 入住日期：2006年5月 销售均价：38000元/平方米 NAGA上院 城市豪宅认知——典型项目分析 区域文化基殿 项目地处东二环内著名的簋街 南临东直门内大街 北靠3万平米面积的南馆公园 百年国槐、银杏列守项目西侧 东面紧邻拥有千年帝王文化积淀的雍和宫、国子监 地理位置属于皇城绝版，历史人文有时得天独厚 NAGA上院用地中，保留了一座古四合院，该院落原系康有为次女康同壁住所，又称罗家大院，该院落更增添了项目的精神价值 NAGA上院实现了现代建筑与古老四合院，西方建筑美与东方建筑美的奇异结合 NAGA上院 产品情况 整体规划遵循新都市主义城市机理，沿袭中式建筑的围合、中轴对称特征 以四合院为社区步行入口，将东方古典庭院美学的居住理念与现代简约建筑有机融合，使项目的文化特性更为突出 以黑、白、灰为主色调，立面简洁现代 城市豪宅认知——典型项目分析