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北京小户型项目研究报告 北京小户型项目研究报告 二零零六年七月十五日 目录 2、建立常识、分布格局、驱动因素、宏观数据分析 1、序：探讨本报告的意义、报告样本采集 3、政策对小户型市场的影响 4、客户分析 5、小户型建筑产品思考：主流VS延展创新 6、案例演绎 探讨本报告的意义——声音 为什么是90平米而不是80或者100平米？这其中有什么样的玄妙吗？这更像是一个技艺高超的统计学专家所调查出来的数字。 90平米能成为缓解阶层矛盾和贫富对立的一个界碑吗？ ——新周刊胡赳赳 “中国还不是一个创新型国家，如果房地产的成本上去了，将是个灾难。” ——城市专家王军 “这是对地产界的犯罪！” ——某开发商 危机之后，小就是好！房价高到一定程度时，小就是好！户型问题是公共产品的缺失。 关注小户型是这一阶段的主题。 ——世联观点 我们不仅要问：这个政策究竟能走多远？ 中国最新锐媒体 社会学家 开发商 顾问代理公司 小户型上市量及销售量不是北京房地产市场主流 16% 2006 16% 2005 18% 2004 18% 2003 13% 2002 90平米以下占销售总体比例 18% 2006 14% 2005 16% 2004 16% 2003 11% 2002 90平米以下占上市总体比例 90平米以下小户型在近五年的市场供应中不是主流，上市量约占总体的17%； 90平米以下小户型近五年的销售量在近五年的市场上也不是主体，占总销售量的16%-18%。 统计截止至2006年7月 统计截止至2006年7月 探讨本报告的意义——市场 统计截止至2006年7月 90平米以下小户型的供应量自2002年增长至2004年达到峰值，之后在2005-2006年出现供应量的回落； 90平米以下小户型在近五年的市场中需求量有上升势头，且2005-2006年出现了本年销售量大于本年上市量的局面。 探讨本报告的意义——市场 说明：本部分数据采集了北京市房地产信息网2002年1月1日至2006年7月12日北京市房地产整体市场上市及销售项目的数据 小户型市场近年需求旺盛 探讨本报告的意义——市场 城八区小户型供应分析 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 近5年小户型供应量的分布变化主要集中在海淀区和朝阳区内，2002-2006年，海淀区所占比例从43%减少到11%，朝阳区所占比例从13%增加到54%； 除朝阳和海淀区，丰台区所占比例一直稳定在20%上下浮动，此外的其他5区总上市量所占比例在近5年减少约10%，至2006年已降至19%。 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 近5年小户型销售量分布的变化主要集中在海淀区和朝阳区内，2002-2006年，海淀区所占比例从53%减少到10%，朝阳区所占比例从7%增加到55%； 丰台区小户型销售占总量的比例自2003年上升到26%后，便一直保持稳定在20%以上； 除朝阳、海淀、丰台三区外的其他5区总销售量所占比例在逐年减少，至2006年已降至15%。 统计截止至2006年7月 小户型分布呈现较强的区域性，海淀、朝阳区销售量远高于其它区域，2004年后朝阳区销售量在小户型总销售量中占到35%以上 探讨本报告的意义——市场 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 城八区小户型销售分析 探讨本报告的意义——政策 2006. 5.24 建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 一、近期经济适用房建设目标9月底前公布 二、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上 三、购房不足5年转让须交营业税 四、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物 五、个人房贷首付比例不低于三成 六、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型 七、土地闲置2年将被收回使用权 八、各地城市年内建立廉租