大败局北京玫瑰园.pptVIP

北京玫瑰园房产：冒险家折戟沉沙之地 宋芳芳 组长 借鉴及做ppt 汤成明 大事记过程 孙澜容 人物介绍 王婷 行业背景及最后查看ppt 王伟 成功失败的教训 90年代后的房地产行业背景 １９９２年中央确定的社会主义市场经济体制，为中国房地产的发展扫除了根本性的制度障碍，房地产业和市场迅速热火起来。中国房地产在上世纪９０年代前期有焦躁和过热的特点，加上接踵而来的宏观紧缩调控和亚洲金融风波，中国房地产遭遇了寒流，直到９０年代末期才缓过来，经历了一个起伏。“１９９２年春天，邓小平同志南巡讲话发表以后，国人被压抑多年的发展市场经济的积极性像火山一样喷发出来。”张泓铭回忆说。房地产价格猛涨，房地产开发投资猛涨，土地供给失控，高中档楼盘开发过多，企业开发行为不规范，市场秩序混乱等。因此，在宏观经济需要紧缩调控的时候，房地产是其中重要的内容之一。 主要人物简介 邓智仁 ：我是全北京最失败的人 玫瑰园大事记 1984年12月，香港人邓智仁创立香港利达行，并很快成为与中原物业和美联物业齐名的香港三大地产代理商之一。 1992年12月，北京市昌平县房地产开发总公司与中国飞达房地产共同投资建设飞达玫瑰园，董事长刘常明。 1993年中，利达行向刘常明支付8000万人民币，买下玫瑰园的开发权。在此前后，邓智仁先后承接十多个著名楼盘的销售代理，连创写字楼、商铺每平方米售价和日租金的新记录，成为北京楼市一个传奇般的人物。 1994年，利达行前后共向玫瑰园投入资金9000万港币，进展并不顺利。邓智仁聘请梁振山任总经理，开始对外四处举债。 1996年2月，山东人梁希森以带资装修方式进入利达玫瑰园，其前后在玫瑰园的债权达2.38亿元人民币。8月，邓智仁、梁振山矛盾爆发，玫瑰园风波浮出水面。 玫瑰园大事记 （续） 1997年3月，香港金时有限公司陆苍成为玫瑰园新主人，其时，玫瑰园的债务已高达6.5个亿。9月10日，北京市第一中级人民法院裁定北京利达玫瑰园别墅有限公司进入破产还债程序，债权申报总额高达人民币10亿余元。 1998年7月21日，法院公告，北京利达玫瑰园正式破产。 1999年6月8日，玫瑰园拍卖公告正式发出，起拍价人民币3.88亿元，首付20％。 1999年7月16日上午10时30分，正式拍卖玫瑰园。拍卖过程极短，仅两人竞拍，希森集团加价1000万购下玫瑰园。 2000年6月10日，北京玫瑰园别墅重新开盘。 2000年9月，玫瑰园在全国住宅社区环境交流大会上获“环境金奖”。业内外人士对其未来的命运仍然莫衰一是。 失败原因与教训 1. 渠道不正当，一开始的刘常明频繁使用钻营和贿赂手段，为玫瑰园埋下了巨大的隐患。 2. 3.5亿元的玫瑰园工程浩大，时日漫长，而作为开发商的刘常明却仅凭权力背景赢得了这一项目，缺乏楼盘开发经验，资本实力和营运能力。 3.一开始刘常明埋下的隐患暴露出来，邓接手不久便发现，刘提供给他的许多批文文章多出违规，玫瑰园的销售许可证是刘常明打通高官关节由北京市特批的，可是审批文件则是昌平县的地方文本而并未得到北京市政府的复合，其中绝大多数为越俎代庖之作，也就是说，玫瑰园的合法地位尚有待重新确立。不应只被自己所获得巨大利益所冲昏头脑，对于接手的公司也应有一个仔细的调查、分析。 4.1994年底到1995年上半年，北京房地产市场滑入空前低谷，市场异常萧条，豪华别墅和高档公寓更是全面滞销。 5.据业内人士分析，邓智仁从一开始就犯了一个战略判断的大错误。玫瑰园从一开始就是一个注定的败局。玫瑰园占地面积近50万平方米，而迄今上海或北京成功的别墅项目很少有超过10万平方米的，因此玫瑰园的容量之大超过了正常的市场容量；其次，玫瑰园以外销为主打目标，而哪怕是在深圳这样毗邻港澳的外向型城市，楼市的外销比例也不过10%。 6. 接手玫瑰园的邓智仁在房地产代理业无人能敌，但转入开发商的角色便显现其底蕴的浅薄和经验不足了。 7.陆苍请回梁振山，激怒邓智仁，使邓不仅不配合理清玫瑰园和利达公司官司中间的重重法律关系，反是从中作梗，大大拖延时间，玫瑰园现房因此始终无法套现。梁振山被公安局带走，是媒体再次聚焦玫瑰园，上百位购房港人忍无可忍，集体提起诉讼，原本资金不足的陆苍更难对付众多债主，结果十五六家法院的封条覆盖了玫瑰园的每一寸土地。不能在一个地方犯两次错误，用人前应了解清楚其为人和预见其后果。 8.为推动内销，邓从香港“空降”一批售楼明星到北京，希望在短时间内毕其功于一役。但这些职员月薪加住宿和往返机票，每个人平均每月9万元以上，而这笔钱至少可以雇用10个有能力的北京人，人员成本高昂直接导致公司竞争