房地产项目运营策划管理程序.doc

项目运营策划管理程序 编制 日期 审核 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人 流程要素 流程目标：根据公司经营目标，指导项目运营开发策划及前期工作开展。 流程主导部门：综合管理部 流程关键业绩指标（KPI）： 流程KPI 责任部门/岗位 数据来源 综合管理部 流程关键点（CP）： 流程关键点 关键点说明 备注 P2 风险管理计划编制及评审 P4 项目运营目标书编制及评审 P8 流程输入输出关系： 信息输入要求 信息输出成果 备注 一级里程碑节点、主要运营指标 项目运营目标书 项目开发前期相关资料 项目风险管理计划 项目前期工作清单 项目开发报建策划 项目配套策划 适用范围 公司所有新项目运营策划及前期工作开展指导。 术语定义 无 职责权限 综合管理部 负责主导开展项目运营策划工作； 负责设立新公司。 拓展部 负责在新公司成立前代行相关工作； 负责配合新公司成立相关手续的办理 配合综合管理部开展相应项目运营筹备工作。 其他各部门 配合综合管理部开展相应项目运营筹备工作。 关键活动 阶段 工作要点及流程 流程说明及标准 责任部门完成时间 支持性文件/记录表格 P 项目启动会 　 获取土地3日内 《项目运营目标书》初稿 会议主要议题：项目总体开发节奏及次序、产品方案、项目开发进度、营销策略、项目开发决策优先级、项目等 新项目启动后至取得修建性详规批复/每周一次 3-项目周边环境调查及分析 调查内容：周边楼盘、周边景观资源、市政配套、政府及街道关系等 获取土地60日内 1、《项目获取风险分析评估表》/《项目》 2、《项目前期工作清单》 编制项目风险管理计划 需明确风险决策期限与风险决策权属，并及时递交决策机构决策风险案 获取土地60日内完成编制 《项目风险管理计划表》 项目配套策划 策划内容：商业配套、交通及教育、物业配套、物业服务模式等 营销部 新项目启动会后60日内 《项目配套策划书》 项目开发报建策划 内容含：项目开发报建前期调研摸查、面临的主要问题、开发报建计划及设想 新项目启动会后60日内 《项目开发报建策划书》 产品策划 客户定位及品类选择、楼型配比及规划强排、概念设计 营销部 新项目启动会后60天内完成 《产品策划》 《项目运营目标书》终稿编制 审核并汇总项目运营计划、里程碑计划、产品策划成果、销售策略、成本目标、工程质量目标等内容，完成编制并审批发布 项目一图一书或首期初步规划确定后15天内完成编制、报审及发布 《计划管理》 《项目运营目标书模板》 D 开展项目前期工作 - 《项目前期工作清单》 （下游程序）项目开发管理 - 《管理》 C A 项目运营目标达成情况评估、项目运营策划能力持续改进 公司管理评审内容 每半年进行一次 项目计划管理作业指引 编制 日期 审核 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人 流程要素 流程目标：确保项目实施进度和关键节点在满足产品质量和投资控制目标的前提下达到项目开发的要求。 流程主导部门：项目公司总经理 适用范围 适用于从项目启动到交付业主之间的整体计划管理。 术语定义 项目计划管理控制：是指在项目实施期间，对整个项目开展进行通盘考虑，全面规划，以优化各种资源（人力、物力、财力、时间）。 职责权限 拓展部 整理项目前期资料移交给项目公司。 项目公司 组织项目策划评审，并编制《项目开发指导书》； 根据项目开发指导书组织制定《项目开发里程碑节点计划》； 监控项目里程碑节点计划完成情况及纠偏情况； 汇总各专业计划，编制《项目总控计划》，并组织计划协调会，进行计划评审； 组织项目计划调整并审核调整计划； 汇总各专业实施计划，形成《项目实施计划》，并协调各专业计划； 分解与实施项目计划，落实项目开展中的各专业计划； 对项目计划完成情况及时总结、分析，评估计划实施情况。 相关部门： 根据《项目开发指导书》要求，编制各自专业的工作总体计划； 参加一二级节点、三级节点计划协调会，提出调整建议； 对项目提供支持，实施各专业计划，定期总结计划实施情况； 提出专业计划调整申请，并配合调整项目计划。 关键活动 编制项目计划 拓展部整理项目前