房屋买卖合同解除后房屋差价之损害赔偿.doc

房屋买卖合同解除后房屋差价之损害赔偿 卖含同解涂后房屋差翻 一 ,案情简介及判决主文 2007年7月7日,刘女士通过某中介公司,选 中了一套位于北京市朝阳区某公寓的商品房,并与房 主祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》.当天, 刘女士支付了2万元定金,两天后又支付了38万元 定金.此后,刘女士要求祁女士交付该商品房,被祁女 士以种种理由拒绝.刘女士认为,因房屋价格上涨较 快祁女士反悔,故不愿交房,于是以祁女士违约为由 将其告上法庭,要求祁女士继续履行合同,并配合办 理相关产权变更手续.如果合同无法履行,则要求祁 女士双倍返还定金80万,赔偿居间代理费8万元, 并赔偿损失194万余元. 庭审中,刘女士的代理人认为,房屋买卖合同无 法履行完全是祁女士欺诈造成的.刘女士所购房屋面 积是259平方米,签订合同时价格为每平方米1.65 万元,而现在已经涨到每平方米2.4万元,祁女士应 该赔偿刘女士购买同样位置,同等条件房屋的差价损 失.对此,祁女士只同意退还定金,并表房屋还没 办理产权手续,无法进行交易.中介公司隐瞒了交 易价格,规避国家税收法律法规,故意偷逃税款,因此 合同无效.真正的侵权方是中介公司,因中介公司 的违规操作造成的刘女士的一切损失应向中介公司 索赔,与我无关.祁女士的代理人还提出,双方签订 的买卖合同侵犯了房屋共有人即祁女士儿子和丈夫 的权益. 法院审理后认为,刘女士和祁女士签订房屋买卖 合同后房屋价格明显上涨,房屋现价值与原买卖合同 价款之差额,应为刘女士享有的合同履行后可以获得 的利益.因祁女士的违约行为导致合同不能继续履 行,故对该可得利益应予赔偿.关于赔偿的具体数额, 陈耀东南开大学法学院 罗瑞芳天津社科院法学所 朝阳法院向北京市价格认证中心咨询后得知,涉案房 屋的市场单价已经为每平方米1.7万元至2.2万 元.法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格,双 倍返还定金仍不足以弥补刘女士经济损失的情况后, 确定房屋现价与原价的差额为50余万元.2008年 2月2日,朝阳法院当庭判决解除双方的买卖合同, 祁女士双倍返还刘女士定金80万元,赔偿50万余 元,并赔偿刘女士已支付的居间服务费损失4万元. 二,实践做法与不同观点 (一)实践做法 近几年,我国许多城市的房地产价格大幅度上 升,边卖边想涨价的心态在二手房交易市场比较普 遍,由此引发的二手房买卖纠纷案件也呈上升趋势. 很多卖房人在签订二手房交易合同之初并没有意识 到房价涨幅会如此巨大.受利益驱动,一些卖房人在 办理房屋交割手续前反悔,寻找各种借口不协助买房 人办理过户手续的现象时有发生.由于房价涨幅迅 猛,赚取房屋差价的营利空问更大,故而,在赚取房屋 差价与承担违约责任之间,这些卖房人会理性地选 择前者.然而,对买房人来说,要重新购置同样位置, 同等条件房屋所支出的费用已经远远高于签订合同 之时的购房款,故买房人通常希望出卖人继续履行交 付房屋,协助办理产权过户,手续的义务. 这样,在卖房人违约,而买房人请求继续履行合 同的情况下,卖房人则可能因陷入尴尬的困境而竹 篮打水两头空,因为我国《合同法》第1O7条规定: 当事人～方不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔 偿损失等违约责任.实践中,卖房人为避免此种尴尬 局面的出现,设计了各式各样的毁约及解除合同的方 2o084O总嘣 :2:强害赔偿 法,以达将房屋高价卖给后手买房人之目的.其规避 法律的常见做法有:第一,房屋共有的情况下,以出卖 共有房屋未经其他共有人同意为由主张合同无效;第 二,补造租赁合同,以承租人主张卖房人剥夺其优先 购买为由请求认定合同无效;第三,出卖人以所售房 屋之上负有权利负担而未告知该权利人或该权利人 不同意为由主张合同无效;第四,在出卖人未取得房 屋所有权证书的情况下,卖房人以现行《城市房地产 管理法》规定的未依法登记领取权属证书为由,或 者由第三人主张出卖人是形式购房人,而其是实质购 房人等等事由,以达解除与买房人所签合同之目的. 此外,诸如房屋所依附的建设用地系划拨取得,该房 屋是社会保障性住房,所签合同为逃避税款系黑白 合同等事由,均成为卖房人请求认定合同无效,进而 构成解除该合同之合法理由. (二)不同观点 在确因卖房人过错导致合同无法履行而被迫解 除的情况下,买房人往往要求卖房人赔偿其所受损 失,特别是赔偿房屋的差价损失,即现在重新购置同 样房屋之升值损失.对买房人提出的赔偿请求,法律 能否支持,争议较大.大体有如下观点:观点一认为, 房屋买卖合同解除后,应恢复原状,买房人无权提出 损害赔偿请求,故房屋差价不应得到赔偿;观点二认 为,房屋买卖合同的解除不影响买房人主张损害赔 偿,但房屋差价并不属于损害赔偿的范围;观点三认 为,房屋买卖合