物业管理费的催缴方法精选.docVIP

物业管理费的催缴方法 物业管理的概念 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企 业，由业主和物业管理企业按照物业服务 合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关 区域的环境卫生和秩序的活动。概括一句 话，即物业管理是：立足于服务、崇尚于 管理、起源于市场、生存系于收费。 《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服务支出由以下 板块构成： 1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用。 物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范 化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还 处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题， 其中最大、最难的问题就是收费难。 物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、 维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务， 收取物业服务费是理所应当的事，但实际情况却恰恰相反。 赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管 理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一 个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量 的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司 因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国 整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解 决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费 难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢？就以上问题做出如 下分析。 一、是物业管理公司向业主提供的服务 与向业主收取的管理费不成正比。 由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业 化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物 业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规 范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的 服务“物无所值”就以拒交物业服务费来表示心 中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服务 上下功夫，它的管理和服务已经无法满足业主的 需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不 误，直至激起民愤拒交物业服务费。 二、是业主对物业管理的认识不够。 ? 由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而 不是某一家，某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服 务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费，仍 然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的 做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务 质量下降---业主长期拒交费。 ? 认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交 过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受 就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。 ? 业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为， ? 对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为 : 物业管理 企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题， 包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现 建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的 “借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、 施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的 ; 居住过程中，出现类似的问 题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责 范围。 三、是开发商越权承诺，物业公司长期 受苦。 开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务 费等一系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲 开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无 人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到 合同要求，由于业主对物业管理还不了解，不知道物业公 司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物业 管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式 就是拒交物业服务费。据有关调查，由于业主对开发商不 履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中，大约 有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费 等方式表达自己的不满。当前，许多物业公司和开发商之 间存在着纷繁复杂的关系，一些物业管理公司本身便是开 发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开 发商销售时的承诺没有兑现，或房屋质量存在某些问题， 业主得不到满意答复，物