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济南市中心城居住空间开发模式研究 1182010年第9卷第1期(总第140期) 济南市中心城居住空问开发模式研究 刘巧玲 (山东师范大学人口?资源与环境学院,山东济南250014) 摘要:在房地产业飞速发展的大环境下,本文从居住空间的时空变化入手,分析总结了济南中心城区的居住空间的开发模式,即 依托城市交通干线的居住用地开发,依托生态环境的居住用地开发和依托设施的居住用地开发三种模式.并进一步分析了每一种模 式. 关键词:居住;模式;开发 中图分类号:F293.2文献标识码:A文章编号:1671—8089(2010)01—0118—02 居住空间主要受到三种吸引力的作用,即主要聚居中心(即 大城市)的吸引力,现代交通干线的吸引力,具有良好景观的地区 的吸引力fl1.根据情况不同,居住用地空间的拓展一般优先选择交 通可达性好,环境优美或服务方便的区域. 由于居住空间的开发由于受各方面因素的交叉影响,本文仅 按照主要的影响因素对济南市中心城区的居住空间开发的模式 进行归纳总结. 一 ,依托城市交通干线的居住空间开发模式 城市交通干线对于居住空间的开发有着至关重要的作用.一 般情况下,道路修到哪,城市就会扩展到哪,居住用地也随之开 发,或者城市的哪个区域交通畅达,该区域的居住用地开发就会 优于其他区域,居住用地首先会沿交通干线进行开发.济南城市 中心城区居住用地在交通因素的影响下,主要沿经十路及其延长 线和]E园路及其延长线,济洛路一纬二路一英雄山路,历山路,山 大路,二环东路和二环西路等城市交通要线,由城市中心向外围 拓展. 以经十路为例,1996年的经十路沿线的居住用地主要沿经 十路西两侧进行开发;2005年以来经十路贯通长清与东部城区 以后,居住用地便沿着经十路东西两侧的延长线进行开发,尤其 是长清区居住用地的开发,首先是沿经十西路及其交叉干线进行 开发的,并在此基础上带动了周边居住用地的开发,尤其为大学 科技园提供了便利的交通和居住环境.还有东部城区的彩石片区 等区域的居住区,都是沿经十路开发的. 随着社会经济的发展,居民对住宅的交通便利性有了更高的 要求,因为四通八达的交通不仅可以为市民提供方便的出行条 件,还可以提高物业的居住品质,增加文化气息;相反,滞后的交 通必然束缚房地产业的发展. 二,依托生态环境的居住空间开发模式 济南市地处鲁中山地北缘和山前倾斜平原的交接带,地形南 高北低.济南的城市空间特色是山,泉,湖,河,城有机结合,浑然 一 体,南部山区是泰山山脉的余脉,是作为绿色屏障的自然山体; 中部古城,名泉,大明湖相互交融;北部有黄河以及鹊山,华山等r2-1. 济南中心城区依托生态环境的居住用地开发模式主要有两 种,一是沿城市浅山区的居住用地开发;二是沿河周边区域的居 住用地开发. 1,沿城市浅山区的开发.这里的城市浅山区,是指位于城市 中心城区,依托山体,周边交通等设施完备的区域.由于开发成本 较其他区域高,因此这类区域的居住成本也相对较高,往往是用 于中高档居住区的开发.在居住的生活条件得到满足之后,居民 往往对居住的生态环境有着更高的要求. 由于人文背景和优越生活设施的烘托,南部浅山区对于居住 者具有极大的吸引力.从位于中心城区的千佛山风景区开始, 1996年南部的居住用地向外围成片增加,尤其在金鸡岭,七里 l1J,郎茂山等浅山区附近,2005年南部浅山区居住范围进一步扩 大,并扩展到东南部浅山区.2007年以来,浅山区中高档居住区 得到进一步拓展. 但是由于济南实施南控的空间战略,再加上国家限制别墅类 居住用地的开发,在此情况下,南部浅山区居住用地的开发将受 到一定限制. 2,沿河周边区域的居住空间开发.沿河居住用地的开发主要 与河流附近的基础生活设施有关.影响济南中心城区居住用地开 发比较明显的河流因素是位于北部城区的小清河区域. 随着城市人口的不断增加,以及北部交通较南部的相对畅 达,济南北部城区集聚了大量生活水平较低的城市居民.而北部 城区的居住面积已经不能满足当时居住人口的需求,于是1996 年济南城市中心城区范围进一步扩大,城市北部的居住用地主要 沿小清河的两侧,由大明湖居住区向北外环拓展.但是由于小清 河受污严重,泄洪能力差,新旧生活区并存及基础设施建设滞后 等原因,使得其周边的居住环境日益恶劣,尽管还有很大的居住 用地开发潜力,13渐成为居民选择居住环境时所回避的区域. 基于此种情况,济南市政府启动了小清河的综合整治.在不 久的将来,小清河区域将一扫过去日庠乱差的局面,成为北部的新 景观区,在这种情况下,居住用地将得到极大的开发,甚至会与南 部浅山区住区齐头并进,改变住南不住北的传统居住习惯,有 层次,有梯度的推进了小清河流域的居住空间的开发. 三,依托设施的居住空间开发模式 作者简介:刘巧玲