海南三亚龙沐湾项目产品建议执行总结.doc

海南三亚龙沐湾项目产品建议执行总结 提交人：世邦魏理仕 2009年4月29日 中期报告内容 1 中期报告：项目产品建议执行总结1 中期报告：项目产品建议执行总结 2 基准条件分析 3 宏观环境分析3 宏观环境分析 4 物业市场分析 5 竞争市场分析5 竞争市场分析 6 案例分析 注 本中期报告是为响应客户需求而提交的首期项目产品设计建议 不涉及其它部分 其它部注：本中期报告是为响应客户需求而提交的首期项目产品设计建议，不涉及其它部分，其它部 分请参考初稿报告。 CB Richard Ellis | Page 2 1 项目产品建议执行总结 1#ff66ff.1 前置分析结论 1#ff66ff.2 项目产品建议 1#ff66ff.3 产品设计建议 CB Richard Ellis | Page 3 1#ff66ff.1 前置分析结论 开发商目标 ??根据前期的沟通与接触，我们对国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司的开发目标理解如下： 远期目标 打造海南标志性湾区，将龙沐湾建成“国际化、复合型、多元化的中低密度生态聚居型旅游度假 区”，使龙沐湾成为国信集团新的利润增长点； 中期目标 通过规划控制、关键项目开发和土地出让等手段，主导整个区域的开发进程，引入其它投资机构 共同开发经营龙沐湾共同开发经营龙沐湾； 近期目标近期目标 实现湾区开发的成功启动： ?? 营销：通过强势启动项目，消除区域陌生，塑造海南高端综合型度假地的湾区形象，为 湾区后续的持续滚动开发奠定基础；湾区后续的持续滚动开发奠定基础； ?? 市场：实现启动项目的顺利销售； ?? 经济：在实现营销和市场目标的基础上，启动项目可适当让利； CB Richard Ellis | Page 4 1#ff66ff.1 前置分析结论 项目基准条件 项 基准条件如??项目基准条件如下： 自然资源 海景资源 ?? 拥有优势的沙滩和海景资源，但与东线竞争湾区相比，沙滩和海景质量并不占优；海景资源 拥有优势的沙滩和海景资源，但与东线竞争湾区相比，沙滩和海景质量并不占优； 特色资源 ?? 拥有特色的落日沙滩，但存在西晒问题； ?? 气候较为干燥， ?? 拥有较好的山海资源，临近尖峰岭热带雨林景区； 区位交通 ?? 项目位处海南西线，为西线大规模开发的启动项目，区域认知度低； ?? 项目区位较为偏远，与最近的三亚机场相距1个半小时，交通成本高； ?? 项目处于三亚旅游度假区的范围之内，与三亚机场距离相对较近，能够借助三亚成熟的旅游 和度假市场基础； 基础设施 ?? 项目地块目前为荒地，基础设施处于空白； ??项目为湾区开发的启动项目和形象区域，周边规划有完善的配套设施和高端度假物业支撑； 区域规划 ??项目周边交通基础设施规划完善，未来交通通达性好，公共交通较为发达； ??项目包含三种物业形式： ??别墅式产权酒店，容积率0#ff66ff.5， 别墅中的中高密度，需联排等较高密度的别墅产品存在； ??全套房产权酒店 容积率0 6??全套房产权酒店，容积率0#ff66ff.6； ??滨海高尔夫公寓，容积率1，密度较为舒适，存在较大的规划空间 客户资源 ?? 国信集团内部存在较大的购买群体，能够消化一定比例的首期产品，但总价承受能力一般； CB Richard Ellis | Page 5 工程计划 ?? 高尔夫球场施工计划较快，能够支撑启动区项目销售，但八爪鱼超五星级酒店开发进度较慢，酒店开业会在首期项目交付使用之后； 1#ff66ff.1 前置分析结论 物业市场 宏观市场 ?? 受金融危机影响，2008年底与2009年初三亚房地产市场出现下滑，2009年春节，三亚商品房销售套数和 销售均价同比下跌9#ff66ff.8%和24#ff66ff.1%； 周边 域未来 年房地产 发主要集中在 郊 线和成熟湾 的 线 域 并存在大规模供应?? 三亚及周边区域未来几年房地产开发主要集中在远郊一线和成熟湾区的二线区域，并存在大规模供应； ?? 三亚房地产市场的竞争模式逐渐由湾区竞争向大盘竞争转变，产品品质将成为未来市场竞争的焦点。 产权酒店市场产权酒店市场 ?? 2007年到2008年，三亚高端产权酒店市场销售率持续降低，从2006年的86#ff66ff.1%降低到2008年的 48#ff66ff.1%， 销售均价略有降低，单价维持在24,000元以上； ?? 2009年春节，产权酒店市场销售情况有所回升，两个公寓式产权酒店项目销售套数均在20套以上，但销售2009年春节，产权酒店市场销售情况有所回升，两个公寓式产权酒店项目销售套数均在20套以上，但销售 户型面积较小，后市仍存在较大的市场压力； ?? 三亚高端产权酒店运营状况良好，平均入住率达67%，高于五星级酒店3个百分点，但房价低于五星级酒店 10%