2008佛山市魁奇路地块沟通案50p.pptxVIP

魁奇路地块沟通案; 第一部分：佛山市房地产总体市场分析 第二部分：项目整体定位 第三部分：项目产品规划建议 ;佛山市房地产总体市场分析 ;佛山经济发展状况分析;禅城市场07年1～5月与08年1～5月成交情况对比;桂城市场07年1～5月与08年1～5月成交情况对比;项目;2005～2008禅城区商品住宅总成交分析;2008年禅城区货量分析小结 ;东平新城主要项目扫描 ;东平新城规划出台;东平新城－佛山市未来中心组团新城区 ;东平新城在萌动;东平新城主要开发楼盘一览;慧港国际;海景蓝湾;东方水岸;滨海御庭;06D－5号地块（建设洋房） 总用地面积：96565㎡ 净用地面积：66468㎡ 土地用途 ：居住兼容商业 建筑密度 ：≤20% 容积率 ：≤1.65 绿地率 ：≥35%;06H-A地块（建设别墅） 总用地面积：135280㎡ 净用地面积：106326㎡ 土地用途 ：居住 建筑密度 ：≤20% 容积率 ：≤1.6 绿地率 ：≥40%;交易价格 ：47.05亿 楼面地价 ：2843.71元/㎡;项目整合定位;招商·依云水岸;项目区位特征： 位于城市重要道路的双互交汇处，路通财通； 贯通三城，桂城、禅城、东平新城，资源互通； 周边10分钟车程内汇聚佛山最高尚住宅区。环境成熟，聚集近10万城市精英； 佛山未来向南桥头堡，成熟之上，宜居宜商；;Strength —— 优势;Weakness —— 劣势;Opportunity —— 机遇;Threaten —— 威胁;项目地块SWOT小结 ;项目市场定位：;市场定位释疑：;案名建议：;项目产品规划建议;产品建议思考前提：;成功案例分享：;顺联国际购物中心位于佛山中心组团的黄金地段--禅城区季华五路与普澜二路的交汇处，地处佛山商务金融中心区域。它抢占商圈至高点，以高定位打造佛山城南国际化商业新地标，是佛山首个在策略上坚决采用只租不售发展模式的购物中心。整个购物中心项目占地面积12000㎡，总建筑面积45000㎡，1~5层经营面积达29000㎡，地下室面积16000㎡。;项目规划建议 ;本项目总建筑面积将近11万㎡，如何充分合理的利用所有的建筑面积，实现本项目利润的最大化？;国际惯例，如选址在交通枢纽地带的大型MALL，一般1万平方米可以辐射5－10万人口； 而在我国，如集衣食住行玩于一体的综合MALL，吸引的消费人口一般超过200万人口，如：广州的天河城，商场总建面在10万㎡ ，每年消费人数超过1000万人次； 回归本项目，由于地处岭南大道，扼守乐从、东平新城与禅桂地区连接的主要通道，覆盖的人口将超过50万，建议商场总建面积在6万㎡左右； 剩余的46830 ㎡以塔楼的形式，作为项目的公寓、写字楼；;项目规划建议 ;由于项目本身的条件所限，平层的面积不能超过10000㎡，建议MALL平层建面为10000 ㎡ ，分成6层：包括美食娱乐、时尚百货、生活超市、品牌旗舰店等，合理搭配，满足消费者的消费需求！;地下－2层为地下车库，设有车位500个，方便顾客驾车来MALL中购物、娱乐； 地下－1层为超市，主要满足周边居民日常生活需要； 1层为品牌旗舰店，国内外知名品牌，引领精致文化潮流，提高消费者生活品质； 2、3层为时尚百货，以家居、数码产品销售为主； 4层为餐饮区，醇酒、佳肴、美味，饕餮天下风味； 5层为数码高清影院和电子机动游乐场；;由于项目本身所处的位置周边未来有大量的社区楼盘供应充足的单位，发展商自身在该地区也有几个大型的小区项目。而且在大型MALL上的建筑项目用途也会受到一定的影响，建议本项目应该因势利导，突围而出，主塔以可以商住两用的小单间为主。;本项目作为发展商的标杆项目，同时也是连通佛山南北的岭南大道上桥头堡，在建筑上必须有一定的高度，在风格上也应该有所创新，才能成为岭南大道的地标； 同时，考虑到高层的建筑成本是以18层、30层为分界线，为了在成本最小的情况下，保持建筑物具有一定的高度，主塔建议层数为25层，加上MALL的5层，一共为30层；;本项目作为岭南大道的地标，其外立面建议区别于周边的建筑风格，采用钢架结构配合玻璃膜墙，充分体现现代商务气氛；;建议主塔层高为4米，除天花板净高2.8米，符合国际商务标准，MALL的层高为8米，整座建筑物高约为140米，不超过规划的限高； ;项目规划建议 ;进驻品牌展示：;敢为天下先，运用超前理念定位，抢先占领区域内消费高点，培育消费市场； 抓住市场空白点，产品搭配合理，空间布局科学、经组合定位精准； 以人为本，立足消费人群需求，有效实现赢利模式可循环发展；;全案完 谢谢聆听