2010上海金地徐泾开盘定价报告57p.pptVIP

小宅竞争结论 徐泾板块，公寓市场相对封闭，非传统小户型公寓板块，排除板块产品力弱的因素外，整体区域认知度不高，价格运作平台有限； 虽然受到大虹桥利好以及二号线延伸段开通利好，但短期内吸引外区域自住客源的机会有限，小宅客源将仍以区域客为主，价格平台有限； 中宅竞争梳理 竞争梳理 新桥板块 徐泾板块 赵巷板块 颛桥板块 板块 案名 竞争物业形态 主力面积 青浦赵巷 龙湖滟澜山 叠加、联排 叠加：180 联排：230-260 万科晶园 叠加、联排 叠加：150 联排：150 万科锦源 1-2 叠加， 3-4 大平层， 5 层附带阁楼 / 青浦徐泾 观庭 联排 160-230 仁恒徐泾地块 预计大平层 / 湖畔佳苑 大平层 200-270 松江新桥 新南路1号 叠加 180-250 闵行颛桥 星河湾 大平层 套均228 本案 本案中宅主要竞争区域为徐泾、赵巷、新桥、颛桥 主要为经济型别墅和大平层产品 中宅竞争梳理 后续供应压力 板块 案名 竞争物业形态 主力面积 总体量 已推 已售 未售 青浦赵巷 龙湖滟澜山 叠加联排 叠加：180 11.3 11.3 9 2.3 联排：230-260 2 2 1.3 0.7 万科晶园 叠加、联排 叠加：150 1.28 1.28 1.21 0.07 联排：150 1.75 1.75 1.72 0.03 万科锦源 1-2 叠加， 3-4 大平层， 5 层附带阁楼 / 4.6 0 0 4.6 青浦徐泾 观庭 联排 160-230 3 0 0 3 仁恒徐泾地块 预计大平层 / 24.62 0 0 24.62 湖畔佳苑 大平层 200-270 3.5 3.5 3.12 0.38 松江新桥 新南路1号 叠加 180-250 4.5 3.8 2.2 2.3 闵行颛桥 星河湾 大平层 套均228 65.3 0 0 65.3 合计 121.85 23.63 18.55 103.3 区域内经济型别墅总量并不大，主要来自周边的大平层产品 板块 案名 物业形态 开盘时间 供应套数 去化套数 月均去化 近3月月均去化 青浦赵巷 龙湖滟澜山 叠加 08.10 618 501 23 2 联排 08.10 84 54 2.5 0 青浦徐泾 万科晶园 叠加 09.12 84 81 9 8 联排 09.12 119 117 13 7 观庭 联排 预计9月 / / / / 仁恒徐泾地块 大平层 / / / / / 湖畔佳苑 大平层 09.4 148 128 8 1 松江新桥 新南路1号 叠加 10.7 210 124 62 62 闵行颛桥 星河湾 大平层 预计9月 / / / / 中宅竞争梳理 去化速度 宏观调控下，去化明显放缓 新南路1号，高产品力产品，开盘热销 板块 案名 主力面积 5月成交价 6月成交价 7月成交价 8月成交价 9月成交价 备注 青浦赵巷 龙湖滟澜山 叠加 26633 / 24030 23026 / 报价430-600万 联排 32368 29163 / / / 报价800-1000万 万科晶园 叠加 21313 19851 19197 21321 / 报价300万 联排 27961 28635 27711 27366 / 报价450万 万科锦源 1-2 叠加， 3-4 大平层， 5 层附带阁楼 / / / / / 报价20000 青浦徐泾 观庭 联排 / / / / / 报价400-700 湖畔佳苑 大平层 28449 / / 29294 / 报价30000 松江新桥 新南路1号 叠加 / / 22954 23444 25628 报价30000 中宅竞争梳理 价格表现 叠加成交价21000-25000元/㎡，联排27000-30000元/㎡，大平层报价20000-30000元/㎡ 中宅竞争结论 本案中宅竞争主要来自区域内的经济型别墅以及大平层产品，相比经济型别墅，缺乏花园、露台等别墅附加空间，性价比低于经济型别墅，并且后续星河湾上市，10年豪宅品牌优势，竞争较为严峻； 但通过本案整体社区品质，以及中宅产品力塑造，能够通过品质获得市场去化； 大宅竞争梳理 竞争梳理 板块 案名 竞争物业形态 主力面积 青浦徐泾 大华西郊 独栋 280-350 精文玫瑰园 独栋 290-350 御品园林 独栋 300-400 松江佘山 佘山3号 独栋 220-260 青浦赵巷 圣安德鲁斯 独栋 290-580 松江新桥 新南路一号 类独栋 330-360 闵行颛桥 星河湾 大平层 套均228 杨浦新江湾 玺园 大平层 三房180-300 大宅竞争主要来自西区独栋别墅以及西区和新江湾大平层产品 新桥板块 徐泾板块 赵巷板块 颛桥板块 本案 新江湾 佘山板块