2010北京华远集团-房地产市场发展趋势.pptVIP

北京市华远集团 总裁：任志强 2010年11月 第一部分宏 观 经 济 政策环境 继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 7月20日，中南海会议提出：保持宏观经济政策的连续、稳定 10月15日，五中全会提出：今后5年经济发展主要目标——经济平稳较快发展、继续推进城市化 9月29日，央行例会：强调继续实施适度宽松的货币政策 10月20日，央行首度加息 房地产调控 9月29日，楼市调控“新五条”出台 9月17日，加强公共租赁住房建设 9月27日，财政与税务发布《公租房税收优惠政策》 9月21日，国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 14个城市相继出台限购令 全国人大将审议住房保障法 政 策 变 化 比 较 三季度情况摘要 三季度交易面积同比增幅持续回落 9月份当月交易面积环比较快增长 三季度房价涨幅趋缓，但9月份涨幅增加 投资意愿下降，但仍属历史高位 趋 势 5—8月份，10号文调控效果显著 9月份，呈现量价齐升的现象 9月末，更严厉的天空政策出台 四季度，通胀预期加大 四季度，市场的政策环境仍为从紧 四季度，“新五条”调控政策效应显现 四季度，市场景气继续回落，房价稳中有降 政府以价格为目标的调控 可能导致： 市场机制的削弱 金融体制的削弱 消费转换的削弱 矛盾后移而非消失 关于市场经济 什么是商品房 缴纳了土地出让金 可自由交易 具有金融与投资功能 商品房的功能定位 保障基本生存权利 改善居住条件 提高生活质量 引导生活方式 住房保障法的作用 保障居住权利 人人有房住而非人人有产权 界定政府与市场的责任 统计学中的误解 房地产支柱产业 房地产投资 房地产税收 2010年1-9月房地产开发投资增幅保持高位 统计学的误解 住房私有化率 谁是无房户 谁在占用土地资源 城镇建成区：3.84万平方公里 占国土面积：0.4% 农村宅基地：16.8万平方公里 占国土面积：1.75% 是城镇面积的：4.37倍 建立什么样的住房体系 从发达国家的情况看： 60—70%的市场化 20—30%的租赁 5—10%的廉租保障 是保障买不起房，还是保障租不起房； 是“居者有其屋”还“是居者有其所” 中国货币化之前实行最完整的分配或保障 农村的16.8万平方公里的宅基地 城市的3.84万平方公里的建成区50%为保障 住房私有化率全球最高 保障性最高 问题的主要在 A、户籍管制，限制了人口流动 B、两种土地性质，不能流转与变现 C、城乡割裂的保障体系 D、资源分配不平衡中的输入 输出 E、财税体制与土地垄断 F、政府超越发展阶段的过度承诺 不同发展阶段的住房标准 “二五”期间，大、中、小城市4、5、6㎡（使用面积） 1978年提出：1985年目标人均5㎡ （使用面积） 1981年提出：2000年目标人均8 ㎡ （使用面积） 1980年住一图纸：一居40 ㎡以下，二居60 ㎡ 以下 “九五”期间，实现目标人均12 ㎡ （使用面积） 2010年目标：人均18 ㎡ （使用面积） 2005年提出：120 ㎡ ±20%普通商品房 2006年提出：90 ㎡70%政策 第二部分决定我国房地产未来发展空间的要素 国际发达国家的对比 1、经济发展因素 中国未来20年将经历发达国家1950--1980年历程 1959--2002年美国房地产业增加值占GDP的比例 美、德、法住宅投资占固定资产投资的比重变化 2、居住条件的改善 1950--2000年美国住宅时态统计 我国人均住宅使用面积的未来增长空间 2004--2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 2004--2020年每年新建城镇住宅面积 3、人口增长与红利曲线 人口趋势变化 稳定的人口增长 人口红利 家庭结构变化 中国的特殊因素 中国的人口结构变化（绝对数） 中国的人口结构变化（比例） 中国的人口抚养率——目前正处于“黄金时代” 中国的人口结构 重要影响要素指标表 结婚对数与滞后23年的出生人口对比 4、城市化需求 1990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成 2000—2005年城市全部新增住房面积按户籍的分布 不同的经济因素如何影响房地产类型 住宅受家庭组成速度（分裂速度）的影响 办公楼受新创造的就业机会和从一、二产业向第三产业（服务经济）转变的影响 酒店受国民生产总值的影响 零售受消费者信心的影响 5、非住宅生产因素 1990年美国国民财富存量结构 6、现有住房情况分析 2005年不同建筑样式住宅结构 2008年城镇居民家庭住房建筑面积 2008年我国城镇住房存量的产权结构及变化 2008年城镇不同收入阶层居民家庭的住房