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房地产开发概论 何有山 2014年2月 1.房地产与房地产业概述 1.1房地产含义及特征 1.1.1房地产的含义 1）房地产的基本概念P1 房地产是房产与地产的总称，即房屋和土地两种财产的统称。 从物质形态上看，房地产可以看做是土地及地上建筑物和其他构筑物、定着物。 房地产又被称为不动产。 广义的土地是指地球表面及其上下的一定空间。 狭义的土地一般仅指地球表面。 建筑物包括房屋和构筑物两类。 房屋是指人工建筑构成，由建筑材料、建筑构件和设备等组成，供人们居住、工作、娱乐、储藏等活动空间场所。 构筑物是指人们不直接在内从事生产生活等活动的建筑物，如道路桥梁、水塔水坝等。 定着物是指与土地、建筑物不能分离或虽能分离，但分离后会破坏土地、建筑物的完整性的部分。如花草、树木、假山等。P1 2）房产与地产的差异与联系P2 房产，即房屋的财产，是土地及地上建筑物（房屋）和构筑物。 地产，即土地的财产。 房产与地产的差异： 地产可以单独存在；房屋必须和土地结合才能整体进入市场。 房产是最终产品；地产则作为房产建造的基础。 价格的形成过程不同。房屋的价格是由其价值所决定；土地的价格由土地的资源价格和资本价格构成。 房产与地产的联系：P2 从物质形态上看，二者密不可分，相互依存。 从价值形态上看，二者总是结合在一起，常以房屋价格表现出来。 从权属上看，二者密不可分，同时交易。 P3 从资本循环上看，地产投资与房产投资是融合在一起的。 从开发经营上看，土地开发和房产开发是两个紧密相连的产业环节，常为同一主体。 1. 1.2房地产的特征 1）房地产的自然特征：P3 位置的固定性； 个别性（单件生产）； 耐久性； 数量的有限性；P4 效用的多层次性，同时具有生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。 2）房地产的经济特征：P4 建设周期长，投资大； 用途变更的困难性； 投资的流动性差，不易变现； 能保值增值。 3）房地产的社会特征：P5 政策影响性强； 生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯。 1.1.3房地产的分类 1）按用途分类：P5 工业和仓储类； 居住类； 商业类，如商店、市场等； 旅店、餐饮类； 金融用，如银行等； 信息用，如邮电等； 娱乐用，如影剧院、游乐场等； 农业用，如农地、菜地等； 特殊用，如车站、机场、码头、学校、医院等； 军事用。P6 2）按房地产实物形态分类：P6 按建筑结构分为，钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖结构、木结构、框剪结构及其他结构； 按建筑层数分为（以住宅为例），低层（3层以下），多层（3-6层），小高层（7-9层），高层（10-30层），超高层（30层以上）； 按建筑物的建筑标准分为，高级、中等和普通标准； 按新旧程度分为，新建、旧有。 3）按房地产权属关系分类：P6 国有； 集体所有； 私有； 联营企业所有； 股份制公司所有； 外商、外国机构所有； 港、澳、台商所有。 1.1.4房地产投资的利与弊P7 1）房地产投资之利 较高的收益； 能够得到税收方面的好处； 易于获得金融机构的支持； 能够抵消通货膨胀的影响；P8 能提高投资者的资信等级。 2）房地产投资之弊 投资额度大； 投资回收周期长；P9 需要专门的知识和经验。 1.2 房地产业及其特性 1.2.1 房地产业的含义P9 房地产业是由房地产投资、开发、经营、管理和服务等部门和行业构成的产业体系。 房地产业的主要经济活动内容： 土地开发和再开发； 房屋开发和建设； 地产经营；P10 房地产经营； 房地产中介； 房地产物业管理。 1.2.2 房地产业的行业性质 1）产业划分P10 2003年国家统计局《三次产业划分规定》： 第一产业：农、林、牧、鱼； 第二产业：采矿、制造、电力、燃气、水、建筑； 第三产业：交通运输、仓储邮政、信息软件、批发零售、住宿餐饮、金融、房地产、科学研究、地质勘查、水利、教育卫生、文化体育、公共管理等。 2）房地产业与建筑业的关系P10 建筑业的主要经营活动是房屋的建造和其他构筑物的修建、改造及设备安装，属于第二产业，是物质生产部门。 房地产业从事投资、开发、经营、管理和服务，属于第三产业。 房地产业为建筑业提供了市场空间；建筑业的技术和成本水平对房地产产品的品质和效益有着直接的影响。 房地产开发的经济活动中，有的属于房地产业，有的属于建筑业。（见P11图1-1） 1.2.3 房地产的特性 高度综合性。产品生命周期长，环节多；涉及行业部门多；资金占用量大。 政府干预性。受政府政策影响大。 关系社会稳定。房地产的政策会影响到不同社会阶层的利益，使政府的房地产政策成为政治问题。 高投资、高收益、高风险。 1.2.4 房地产业的运行环