房地产开发项目可行性研究报告汇总.doc

1.1项目背景 该项目地块于2003年由上海泰苑房地产有限公司购买，并于同期获得政府相关批文。当时该地区住宅均价在4000-5000元／㎡左右。地块内需动迁安置394户居民，政府规定居民安置需原拆原还，动迁安置面积高达50000-60000㎡。开发商核算后发现动迁成本过高，如动迁安置这批居民将严重亏损，所以当时在动迁了70几户以后就停止了动迁，建设工程亦未开工。后来该房地产公司因债务原因被法院查封。该地块于2007年被法院公开拍卖，被上海溢哲置业有限公司以人民币5600万元拍得，并同期办理了过户手续。在当地房价上涨至7000-8000元／㎡时上海溢哲置业又动迁了100户，但未妥善安置，只是暂时过渡。由于安置不当，动迁居民生活极其不便，多次上访，政府最终同意按7500-7800元／㎡的房价来安置当地动迁户。同时协调中信银行对溢哲置业进行3.2亿元授信。后因全球金融危机爆发及后来的限房政策等多种原因影响，溢哲置业迟迟不能动工。经多方协调，由当地优秀企业家王总接收溢哲置业的全部股权，并执行该地块开发项目的管理与运作。由于王总是本地居民，又经营实体企业30多年，对当地的人文、民风、政府及相关管理机构极其熟悉，接手运作该项目有着得天独厚的优势。 1.1.1项目所在区域发展情况 自南汇区并入浦东新区以后，原隶属于南汇的周浦地区获得了无数的优势政策，在短短的几年时间里得到了空前的发展。商业街、各类配套机构及设施、交通都发展得非常完善。目前该地区的房价均价已上涨至17000-18000元左右／㎡，由于周浦地区经济及基础建设正以空前的速度在快速发展，所以住宅及商业用房价格还有非常大的上升空间。 1.1.2项目投资的必要性 ①由于动迁户安置房单价与商品房售价产生的巨大差价，和高额市场销售均价，企业在较短的开发周期内，以比较低的开发成本就可得到其它开发企业无法获得的可观利润，对企业实力的上升和将来的再投资将产生深远影响。 ②当项目成功运作后，由于接替原开发单位成功安置当地居民，加上销售宣传，企业在当地的品牌知名度和社会影响力将会很快提升。对于企业在当地的进一步发展将产生有利影响。 ③由于动迁时政府介入支持和银行的授信支持（中信银行授信3.2亿元人民币），企业前期仅需支付3000万元给政府即可进行所有居民动迁安置（实际约需3亿左右）。项目开工后中信银行即可办理放贷事宜。待项目销售完成后再支付剩余的3亿元人民币的动迁费用。因本项目属于老城区改建项目，故上海政策特许在未全部完成动迁时即可动工，并获得银行支持。所以本项目的运作期间将无资金风险存在。 1.2项目概况 1.2.1项目名称：文馨苑二期 1.2.2项目建设单位概况（详见附件）： 建设单位名称：上海溢哲置业有限公司。 注册资金：壹仟万元整。 法人代表姓名：乔楚明。 公司类型：有限责任公司。 营业执照注册号：310225000657216 组织机构代码8 经营范围：房地产开发经营，物业管理，投资，展览展示服务，会务服务，建筑装饰工程，市政工程，绿化养护，建筑装饰材料，机电设备，卫生洁具，电子数码产品，汽摩配件，计算机软件及辅助设备。 1.2.3项目地块位置及周边现状 ①地块位置（详见地形图） 地块位于：浦东新区周浦镇8街坊12／12丘地块（原属上海市南汇区，后该行政区与浦东新区合并，二区并为一区）。 该地块临近周浦商业圈，距浦东国际机场仅半小时车程，各类配套设施齐全，居民的文化生活及出行都相当方便，不久的将来地铁7号线将延伸到本地（在建中），届时本地区的经济将会得到进一步提升，外来优秀人口将会进一步增加，将直接带动地区繁荣。 ②宗地现状 1）交通状况： 本项目周边临近主干道沪南公路和南六公路，距中环和外环10分钟车程，距地铁二号线和7号线仅15分钟车程（以后7号线将延伸至周浦）。距步行街及万达广场5分钟路程。 2）本地块地势平坦，无丘陵和低洼湿地，无需大量回填土石方，区块内无高压线经过。 3）经勘探及与相关部门沟通咨询，地下无影响基础施工的管线、暗渠，拆除建筑无地下结构及桩基，无需要保护的历史文物、古迹。 4）本地块内无市政道路、名胜古迹、江河湖泊等分割土地因素存在。保证小区的完整性。 5）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求详见地质勘探报告。 ③项目周边的社区配套 1）周边3000m范围内的社区配套 本地块周围有中信银行、农业银行、工商银行、建设银行等营业厅，方便居民投资理财，同时邮政、学校、医院等均在附近，小区居民生活将会非常方便。 交通状况 （a）公交线路有：新南线、龙达线、万野线等。 （b）宗地出行主要依靠的交通方式：出行方式有公交、地铁、驾车、飞机等。 （c）现有交通捷运系统：未来地铁7号线将延伸到本地。 教育：本地配套中小学师资力量齐全，素质优良。教育成