第八章土地增值税法 - 上海立信会计学院精选.ppt

* （1）确定转让房地产的收入为2000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额 = 1600＋12 = 1612（万元） ②与转让房地产有关的税金 = 2000×5％×（1＋7％＋3％）= 110（万元） ③扣除项目金额合计 = 1 612＋110 = 1722（万元） 因对该地皮未开发即脱手转让，故不得加计20％的扣除。 * （3）转让房地产的增值额 = 2 000－1 722 = 278（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比率 = 278÷1 722×100％≈16.14％ 因此，应纳土地增值税适用税率为30％，速算扣除率为0。 （5）应纳土地增值税额 = 278×30％－0 = 83.4（万元） * 2. 房地产开发应纳税额的计算案例 【案例8-5】某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得销售收入8 000万元（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为800万元；房地产开发成本为2 200万元；该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10％。 要求：计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。 * （1）确定转让房地产的收入为8000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为800万元。 ②房地产的开发成本为2200万元。 ③房地产开发费用 =（800＋2200）×10％=300（万元） ④与转让房地产有关的税金 =8000×5％×（1＋7％＋3％）=440（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除 =（800＋2200）×20％=600（万元） ⑥扣除项目金额合计 =800＋2200＋300＋440＋600=4340（万元） * （3）转让房地产的增值额 = 8000－4340 = 3660（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比率 = 3660÷4340×100％ ≈ 84.33％ 因此，应纳土地增值税适用税率为40％，速算扣除率为5％。 （5）应纳土地增值税额 = 3660×40％－4340×5％ = 1247（万元） * 【案例8-6】某生产企业（非房地产开发企业）利用闲置土地委托某施工企业建造一幢写字楼并转让，取得转让收入6000万元（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。该企业为建造此写字楼补交土地出让金700万元；发生房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出320万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），其中有25万元的罚息，同时比按商业银行同类同期贷款利率计算的利息多出15万元。该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5％。 要求：计算该企业转让该写字楼应纳的土地增值税额。 * （1）确定转让房地产的收入为6000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为700万元。 ②房地产开发成本为1500万元。 ③房地产开发费用 =（320－25－15）＋（700＋1500）×5％ = 390（万元） ④与转让房地产有关的税金 = 6000×5％×（1＋7％＋3％）＋6000×0.5‰ = 333（万元） ⑤扣除项目金额合计 =700＋1500＋390＋333 = 2923（万