广东香河亚太城2010年营销报告 2010-41页.pptVIP

2.营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况 香河住宅楼市情况： 住宅市场是区域经济发展的重要参照，目前香河住宅市场处于稳步上升阶段，发展空间看好。 注：以上数据来自网络及香河本地市场走访调查，非成交价仅作参考。 — — — — 京沈高速北侧 华北民用进口商品贸易区 15 6000（二期） 8000（商铺） 5400 5600 5800 0316-8870666 3850（一期） — 新华大街 香水印 14 0316-8265068 — — 新华大街 景泰家园 12 0316-8392222 — — 新华大街 金领时代 13 0136-8310000 — — 新华大街 金领系列 11 0316-8871111 — — 五一路与新华大街交叉路口 香语世界城 10 0136-8313650 0316-8871288 400-6126268 0316-8217222 0316-8870844 0136-8625683 0136-8266661 0136 0136 联系电话 4500—4800 4380—4900 — 五一路与新开大街交叉口路南 爱地·时代 9 5600 4800 4900 4800 4500 2010 2009 2008 编号 项目名称 位置 均价 1 梅沙湾 天下第一城南 3400 3800 2 京汉君庭 绣水大街南侧 4000 4200 3 萨丁岛 新华大街 3500 3850 4 天琴湾 五一路 3600 4350 5 北京香醍 永泰路 — 4500 6 观天下 天下第一城西南 3600——4200 7 中央领仕馆 五一路与新华大街交汇处 — 8000—11000 8 龙盛四季城 安平道口南500米路东 — 资料来源：九合飞壹 小节： 香河原辅料集散市场目前商家面临重新签约，很多商铺对亚太城的工程进展、商铺进深开间、以及项目的租售价格都非常关注。 华北城项目不论是从区位、规模、业态规划都与是本案直接竞争且整体进度都比本项目前置，华北城一期商铺销售情况较好，目前二期即将启动，是本案的最重要竞争对手。 龙福建材城属于传统的专业市场，大部分是由商铺自然聚集形成的，缺乏统一的经营管理，项目规模以及形象较差，对本案招商有一定影响，但对本案不构成直接竞争。 胜芳博览中心（一期）目前大部分已经租售，但后期招商运营较差，目前已有部分商户关铺撤场，胜芳博览中心（二期）家具博览城的经营定位主要以成品为主，经营定位不与本项目定位冲突。 东坝名贵木材大卖场目前该市场即将拆迁，商户需找其他商场经营，对亚太城招商是个机会点，现已与商户进行广泛接触和洽谈中。 十里河家居建材文化街、东五环机电建材城、临沂装饰建材市场的建材产品，与本项目建材城产品构成直接竞争。 2.营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况 来电来访分析： 由于近期项目推广乏力，通过广告传播为项目带来的客户数量所占比率下滑至28%； 朋友介绍是已然是项目的重要客户来源之一； 招商员拜访是项目推进的主要方式，近期由于活动频繁，招商人员拜访吸收的客户数据所占比率有所上升。 2.营销执行存在问题及解决思路 本项目市场反应 目前客户的来访来电中，项目的开工时间依然是客户最为关心的内容之一， 其次是租金及售价、商铺户型及面积、优惠政策及经营方略等。 可承受单价分析 3000-4000元/㎡和3000元/㎡以下两区间所占比例之和在90%以上； 4000-5000元/㎡在各区域所占比例较小，出现价格抗性。 2.营销执行存在问题及解决思路 本项目市场反应 华南、西南、华东区客户对项目可承受单价选择3000元以下的所占比例较大，显示出这两个区域客户对项目的认知度较低，与上月相比未有较大变化； 华北区是项目所在地，客户对项目的认知度以及认可度较高，能比较真实反映客户对项目的价值判定和预期，具有参考价值。 各区域可承受总价选择30万以下的占的比例较大在50%-75%； 而30-50万的所占比例在20%-40%之间，则50万以下所占比例占90%左右； 50万以上所占比例较少出现抗性。 综合考虑客户压价的心理因素以及项目可按揭等因素，显示出客户对项目价值认知偏低 可承受总价分析: 2.营销执行存在问题及解决思路 本项目市场反应 各区域每平米租金的选择基本一致； 0.5元以下和0.5-1元所占比例之和在90%左右，其中0.5元以下的比例较大； 每平米租金1元以上的出现强烈价格阻力。 可承受日租金（元/平米） 2.营销执行存在问题及解决思路 本项目市场反应 问题小结： 从客户的