恒基（中國）陕西西安金花路专 案行销沟通案合富辉煌市场研究项目定位营销策略.pdfVIP

恒基（中國）西安金花路專案行銷溝通案 二零零九年六月 本案解讀之重點 1、東郊住宅售價一如東郊批發市場，賣不起價！？真實，還是…… 2、如何改變大品牌開發商進入西安（東郊）降低身價狀態？ 3、怎樣實現價高而又快銷？ 目錄 Index 項目解讀 市場解析 客群分析 項目定位 行銷策略 地段印象 • 老城區，配套完善 • 批發市場多 • 傳統物流區 • 交通便捷 規劃印象 指標 內容 直觀理解 綠化率 45.2% 高綠化率 梯戶比 2梯4戶 居住舒適度較好 總戶數 2692戶 車位戶數比低於正常 車位 600個（地上車位） 一般項目水準 2房85平米單位 戶型面積 3房115平米單位 屬於緊湊型戶型 3房125平米單位 容積率 2.85 中等 住宅建築 10.8% 建築密度低 密度 成本 4200元/ ㎡ （預估） 指標解讀 1 指標所隱含的開發思路： 10.8%低建築密度 高舒適度社區居住環境的營造 2梯四戶 打造區域內有競爭力的品質產品 產品與東郊消費需求相適應/ 2房、3房為主緊湊型戶型 易於控制總價 ◎近幾年來，專案所處區域目前和近期都以兩梯六戶產品主打，社區舒適度不理想，本項目在社區 環境和居住舒適度上具備市場需求前瞻性。 指標解讀 2 指標所隱含的開發思路： 4200元/㎡高造價 整盤銷售均價將居專案區域高位 600個全地上車位 控制開發成本（卻將降低社區檔次） 前期規劃中將目標客戶判斷為車位元需 2692戶單位與600個 求低於總戶數的22%？ 車位元之間的差距過 車位比之低對項目檔次和售價有影響 大 ◎以上資料的解讀，我們寧願是資料不足造成，假如規劃設計階段產品設計和價格定位內部產生明 顯矛盾，未來項目發展定會受到相應的影響。 ◎而作為專業公司的我們將和開發商一起解決問題…… 項目解讀小結 要點提煉： ◎屬於東郊開發成本較高的專案，未來售價相對較高才能保障合理利潤空間。 ◎地段以二環為參考，是僅次於南二環的潛力發展地段。 ◎圍繞未來不低的售價，產品和規劃亮點不足。 身為專業公司的我們思考的問題： ◎如何協助開發商實現目標利潤？ ◎