成都、重庆商业地产考察报告(22页).docVIP

成都、重庆商业地产 考察报告 目 录 第一部分 成都、重庆商业地产概述 2 一、成都、重庆商业地产的发展综述 2 二、成都、重庆商业地产考察项目 2 第二部分 考察项目分析 2 一、社区型商业街 2 1、骄子世纪城商业街 2 2、远大荷兰水街 5 3、金沙水景商业街 7 4、金色夏威夷 9 二、城市商业街 10 1、锦里商业街 10 2、春熙路商业街 14 3、观音桥商业街 16 4、玉林生活广场 18 第三部分 对本案商业的启发 19 一、成功的商业街需要长期良好运营与沉淀 19 二、商业策划需前置 19 三、以经营的角度进行商业定位 19 四、建筑规划设计符合商业规律，注重细节处理 20 五、特色经营——商业运营不变的法宝 20 六、商业经营常存“变”的心态 21 第一部分 成都、重庆商业地产概述 一、成都、重庆商业地产的发展综述 成都自古以来就是商贾云集，交易兴旺的都市。早在2000多年前的西汉就有“市廛所会”、“万商之渊”的美誉。成都与同属西南重镇的重庆，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，商业地产发展的如火如荼，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代。 近几年，在成都、重庆两地的社区商业也在整体商业背景之下发展的有声有色，本次考察也是有针对性的对成都社区商业进行参观和学习，以期对本案三、四期商业的前期策划和日后经营提供更多的借鉴。 二、成都、重庆商业地产考察项目 社区型商业街： 娇子世纪城商业街、远大荷兰水街、金沙水景商业街、金色夏威夷 城市商业街： 锦里商业步行街、玉林生活广场、春熙路商业步行街、观音桥商业步行街 第二部分 考察项目分析 一、社区型商业街 1、骄子世纪城商业街 1.1 项目简介 该项目依托成都国际会展中心，商业总建筑规模35万平方米，商业规划为“一城式”购物天地。首期时尚天堂街区，经营面积14余万平方米，全长1.5公里，整体规划为5个区域。街道两旁是2~3层的临街商铺，全部为轻质钢结构，建筑立面为倾斜造型，采用大面积铝合金、塑钢门窗和玻璃幕墙。 1.2 项目分析 开发经营效益 据了解该项目是销售型商业，商业街的一、二层已基本销售完毕，尽管三层因不易销售而被动持有，单就经济收益而言，开发商没有太大损失，甚至可能会挣到一些钱。但从社会效益讲，该项目是完全失败的。会展中心是一个城市的窗口，比邻如此大规模空置商业，给城市形象带来是较大的负面影响，从长远角度政府也会因此难以将类似的综合型项目交给开发商开发。 会展中心 商业街入口 项目住宅 项目全案策划的反思 反思这个案例可以发现，住宅开发商在规划复合型的（尤其是含有大量商业）大盘项目时，缺乏商业经营和创新的理念，各类型物业之间缺乏良好的互动： 会展中心与商业物业彼此分开，交通动线的规划不合理，会展人流没有很好的带动商业。 据了解会展中心的使用效率很高，在全案规划时如果能够考虑去挖掘会展中心的最大潜力，结合商务酒店的开发，解决商务人群的就近住宿问题，同时能给周边的餐饮、娱乐和零售带来了商机。 该项目所在的高新开发区地广人稀，每个项目都独立搞自己的社区商业很难成功，如果该项目能够从更高的角度出发，在用地空间较充裕的前提下，规划服务于整个高新区的区域型购物中心（类似上海的西郊百联），将周边更大范围区域的人群有目的性的吸引过来，将会带活整个项目的运营。 产品细节的借鉴与反思 在对该项目宏观层面分析过后，回到细节我们也发现该项目还是有值得我们借鉴和反思的地方，带给我们一些思考。 下沉广场 增加了商业的临街展示面，实现双首层的建筑形态。 立面包装 下图为该项目商业街入口正在装修的美嘉森奥特莱斯，金色花纹与黑色搭配的立面风格彰显品质。 3） 空间尺度 1.5公里长的步行街，几十米的街宽，这种步行街的尺度使人望而却步，非常不好用。 2、远大荷兰水街 2.1 项目简介 荷兰水街位于成都高新区远大风景社区，总的建筑面积有3.8万平米，规划定位是餐饮娱乐商业街，整条商业街街总共有14个单体构成，是典型的持有型社区风情商业街。 2.2 项目分析 商业街持有而经营不佳的分析 区域环境不成熟不足以支撑项目的定位 目前该项目周边高新区无论从居住人口，还是企业的进驻都十分有限，区域整体现状还 是地广人稀的，商业发展还处于较初级的配套型商业萌芽阶段。而该项目的规划定位是餐饮娱乐商业街，对于周边人口聚集度、产业密集度和区域文化背景都有着非常高的要求，结果就是区域环境的不成熟很难对项目形成支持。 建筑产品与社区类型商业经营不匹配 通过现场对荷兰水街的观察，整条商业街由14个2-4层的商业单体构成，