戴德梁行--深圳京基金融中心写字楼租售比例及户型划分建议(71页).pdfVIP

当前写字楼市场概况及项目租售比例与户型划分建议 致 ：深圳市京基房地产股份有限公司 目录 1 写字楼市场近况变化及分析 2 项目租售比例及功能规划建议 3 客户分析及户型划分建议 4 租赁项目市场案例参考 5 DTZ国际推广资源运用 1 写字楼市场近况变化及分析 1.1 写字楼市场变化综述 1.2 写字楼销售市场 1.3 写字楼租赁市场 1.4 写字楼客户情况 1.5 全市写字楼价格走势 1.6 写字楼走势及后市展望 Page 2 写字楼市场近况变化及分析 写字楼市场变化综述 在国内经济出现好转的带动下，全市写字楼租售市场呈现明显的回暖迹象 。市场上新推售的楼 盘均表现良好；第三季度全市甲级写字楼吸纳量比第二季度高出四成以上。 国内企业及投资者对未来经济向好的预期，使企业及投资者对购买写字楼物业的信心增加，加 上08-09年初被压抑的需求及市场供应的不足，很大程度上促进了近期写字楼销售市场的火爆 局面。 租赁市场方面，不同于外资机构在金融危机中受到国外市场拖累而保持谨慎发展的策略，大量 内资金融机构受惠于目前较宽松的金融政策和市场环境，纷纷采取相对积极的策略，成为了高 端写字楼新增需求的主体。此外，近期大面积占用的高科技和实业类客户也成为支撑市场的主 力，反映出大型企业在经济复苏过程中扩张能力明显较强。 新增需求的涌现以及总体市场空臵率的降低都显示出办公租赁市场已经逐渐走出低迷。 Page 3 写字楼市场近况变化及分析 写字楼销售市场 上半年住宅市场的持续回暖大大增强了房地产市场的信心，而深圳写字楼买卖也 于09年二季度开始呈现久违的活跃局面。年内面市的卓越世纪中心3号楼、NEO 企业大道C栋推出1个月即基本售完，卓越世纪中心4号楼、 天利中央广场二期 （除自用部分）等项目的销售率也已接近或超过八成，NEO企业大道B栋于9月 底开盘以来销售逾八成。 高品质物业的集中供应显然是促成写字楼买卖市场活跃的重要原因之一；而另一 方面，国内经济积极的发展态势令企业调整早前的悲观预期，宽松的金融政策又 使得企业融资获得更大的支持，而写字楼自身的价格与高峰时期相比仍然处于相 对较低的水平，因此吸引了不少国内企业选择此时购买办公物业。 成交骤然放大的背后，投资需求的回归十分引人注目。究其原因，主要在于深圳 物业市场持续升温，加上投资者短期内通胀预期增强，因此相对保值且能带来稳 定收益的写字楼物业成为良好的投资渠道，而早前价格的大幅下调也吸引投资需 求重新活跃。目前部分以小面积、低总额的单元分割发售的项目中，投资客比重 已经超过五成，与去年超过80% 自用的情况相比，投资需求上升明