深圳城际轨道交通对房地产的影响（33页）.pptVIP

Alonso的投标租金模型（城际轨道系统开通前）该模型是较早且具有较大影响的关于城市主体如何选址的模型。该模型亦描述了城市内企业对办公地点及相应的居民对居住地的选择行为。大量实验结果表明，离市中心距离越近，各类可达性成本就越低，而所需支付的住宅价格就越高；反之则越低。假设随着收入的增加，人们对空间需求（住宅面积）的考虑不如对通勤成本的考虑敏感，也即通勤成本的收入弹性大于对居住空间需求的收入弹性。由于高收入家庭对通勤成本的考虑最为敏感，所以其投标租金曲线最为陡峭；低收入家庭对通勤成本的考虑最不敏感，所以其投标租金曲线最为平缓。在这个假设下，可以得到不同收入群体的投标租金模型。相对应的，高收入者居住在H区域（即红色部分），中等收入者居住在M-H区域（即蓝色部分），低收入者居住在L-M区域（即黑色部分）。  Alonso的投标租金模型（城际轨道系统开通后）假设居民大部分的工作地点及其他经济活动都集中在中心商务区(M)，且居民所需支付的租金与距M的路程成正比关系（越近越贵）。随着高速铁路等有利于城际快速通行的交通工具及相关设施的发展，X轴上各点至M的通勤时间会较之前相应变小，从而相应单位距离的通勤成本t会变小；因为离中心商务区越近，相应的房价就越贵，且同样的资金所能购买的住宅面积S随着至M点的单位距离的越远而越大。通过公式我们可得知，随着城际快速通勤系统的不断发展，相关家庭投标租金曲线会变的平缓，尤其是低收入家庭。换而言之，就是中等，尤其是低收入家庭更愿意去相对较远的地方置业了。 根据投标租金模型，城际轨道系统的开通更方便并加速了占城市人口较大部分的中等及低收入人群的向外扩散效应。同时受需求的影响亦推动了土地价值的上升。从土地升值情况来看，单中心城市在城际捷运系统开通后沿线站点土地都有不同程度的升值。就土地的绝对价值来看，依然是保持了市区土地（1）〉市郊土地（2）〉远郊土地（3）的情况；但就升值幅度来讲，远郊站点的土地增幅是最大的。 城际轨道交通的开通与完善加速了区域内资源的整合速度，加快了区域内各城市间发展优势互补的步伐，从而为较为均衡的提升区域整体竞争力起到了主要作用。 城际轨道交通的开通与完善方便了人们沿轨道线向外扩散，在不同需求的推动下，沿线站点周边的土地与物业价值均有不同程度的提升。但需警惕在现实生活中沿线站点周边土地和物业亦有可能因过分提前炒作捷运概念而存在的过度透支情况。 城际轨道交通的开通与完善对推动沿线各城市/地区的经济无疑起到了很大的作用。但同时我们亦需兼顾沿线各城市/地区现在的实际状况、未来发展的具体规划和方向以及政府相关的具体导向并结合自身的战略规划来制定合理的 投资计划。 广州 深圳 佛山 东莞 珠海 中山 江门 珠 江 口 惠州 肇庆 清远 城际轨道交通的开通方便了人口沿轨道线向外扩散的渠道，同时在不同需求的 影响下亦间接推动了各站点土地价值全面但不同幅度的提升。结合珠三角城际轨 道实际情况并根据政府的具体规划，我们会持续关注将于明年开通的江中线；将 于2012年底开通的莞惠线；将于2013年开通的佛肇线以及其余尚在规划中的各线。 4 莞惠线—已于09年5月底动工，预计2012年建成 获取中 东莞松山湖北 已获取 * 2009年10月 深圳区域 城际轨道交通对房地产的影响 1、对地产的影响 案例回顾 Alonso的投标租金模型 轨道交通与土地增值 小结 2、对房产的影响 时间纬度 空间纬度 便捷性 小结 城市发展的四个阶段 美、日、英等国城市群发展模式 案例回顾—日本新干线的经济效益 城市发展与轨道交通 轨道交通对房地产的影响 我们的思考与关注方向 密切关注点 重点关注点 特别关注点 持续关注点 就跨区域资源的整合以及促进城市群之间的互动发展，高速铁路无 疑起到了重要作用。但就快速整合区域内资源，以达到区域内各城 市间的发展优势互补，从而较为均衡的提升区域整体竞争力而言， 那城际轨道交通则起到了主要作用。结合实际情况，本报告将着重 从城际轨道交通的角度来介绍珠三角城际交通捷运化后将会对房地 产市场造成的影响以及我们相应的关注方向。 城市发展与轨道交通 城市发展的四个阶段 美、日、英等国城市群发展模式 案例回顾---日本新干线的经济效益 轨道交通对地产的影响 轨道交通对房产的影响 我们的思考与关注方向 1 2 3 远 郊 市 郊 城市 村落 小城 新城 新城 新城 新城 新城 新城 新城