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解读沪12条及相关QA 企划部 说明 2010年新版“国十条”发布以来，房地产市场经历了短暂的抑制之后，由于近期爆发，而“国十条”发布之后，很多地方政府（例如北京等城市）发布了城市细则，而上海迟迟没有发。 2010年10月7日上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，被称为“沪十二条”。 中国管理处企划部推出“沪十二条”逐一解读与内外部QA说帖，希望可以帮助同仁理解“沪十二条”及相关政策内容，也方便同仁用简单易懂的语言向客户进行政策解释。 如果接下来政策有变化，企划部会第一时间将政策说帖整理给各位同仁。 沪十二条逐项解读 第一条：定性调控 政策：????坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。 一句话点评：重申了国十条中调控的目的，对本次“沪十二条”做了一个定性。 第二条：房贷政策 政策：????首套三成，二套五成，三套停贷，禁止消费性贷款用于购买住房，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。 一句话点评：该条款跟进929新政，一定程度提高了刚需和改善性需求入市门槛。 第三条：公积金贷款 政策：????首套每户家庭公积金最高贷款额为60万；二套最高贷款额为40万，贷款首付款比例不低于50%，暂停对非改善型二套房公积金贷款；停止对三套及以上家庭住房公积金贷款。 一句话点评： 首付5成很大程度上抬高了购房门槛，三套房公积金停贷彻底避免了公积金炒房。 第四条：套数限购 政策：????暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。 一句话点评：如果政府执行力到位，该条款的出台将极大的打击上海楼市的成交量。 第五条：房产税积极准备 政策：????按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。 一句话点评：本次调控的手段本没有出尽，房产税将随时可能出台，而出台时间可能就迫在眉梢。可能将是未来压垮楼市的最后一根稻草。 第六条：土地增值税预征率 政策：????项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年新建商品住房均价的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。 一句话点评： 土地增值税预征率的再次细化，无疑将再次收紧开发商本就显得紧张的资金链。 第七条：动迁房上市放松 政策：????为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。 一句话点评：?? 动迁房上市的放松，同样是为了增加商品房的供应量。 第八条：预售证 政策：????对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的项目预售应达到完成至主体结构封顶并通过验收。凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》申请预售许可。 一句话点评：?? 新面世条款。对于大型房企无疑是当头一棒，或许他们将成为新一轮降价领头羊。 第九条：住房保障?应保尽保 政策：????逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。 一句话点评：? 再一次强调和重申保障房的建设和推进。 第十条：土地出让明确套型面积 政策：????增加居住用地供应总量，确保完成1100公顷的计划目标。保障房和中小套型普通商品住房用地不低于供应总量70%。中小套型土地出让合同中还应明确套型面积。 一句话点评： 土地供应7090再次拿出。并规定在土地出让时就明确保障房比例，明确套型面积。 第十一条：3万平米门槛 政策：????限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。预售规模不得低于3万平。小于3万平的应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《预售许可证》。 一句话点评：? 跟进929新政，为了增加市场供给，防止开发商少量多推的推盘策略。 第十二条：打击捂盘、哄抬房价 政策：????对房企虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价。 一句话点评：? 或许该条款最能考验政府的执行力。 相关QA 关于贷款QA Q：我不是上海户籍