2008宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告.pptVIP

综述 酒店式公寓/单身公寓市场供应大增，竞争激烈，供求关系较为严峻。 集中分布老三区中心以及鄞州中心区等成熟地段，内部竞争激烈。同时，郊区酒店式公寓/单身公寓先天地段条件差，竞争处于明显弱势。 酒店式公寓更依赖成熟地段、服务以及配套，是单身公寓中的高级形态。 受“90 70”政策影响，酒店式公寓/单身公寓的过渡性居住功用面临二房、小三房冲击，更倾向投资性需求，需进一步体现投资价值。其中对普通单身公寓的冲击要大于酒店式公寓。 08年酒店式公寓/单身公寓继续放量，供求关系较为严峻 宁波酒店式公寓发展较晚，目前处于快速发展期，成熟商务地段是培育酒店式公寓的基础。 老三区中心区地段倾向高档次的顶级酒店式公寓定位，鄞州中心区产品以及定位相对丰富。 近期鄞州中心区为热点发展区域，竞争和机遇同在。 目前已售或在售的酒店式公寓，租赁情况或销售情况较好，发展潜力看好。但未来竞争加剧，需抱理性谨慎态度。 根据本项目所属区位、物业基本特征（酒店式公寓、含酒店以及商业配套），结合相似地段、相似客群、相似产品的竞争原则，本项目的直接竞争锁定为鄞州中心区板块，以酒店式公寓项目为主。 项目主形象（鄞州CBD国贸中心精装院馆） 宁波第一高楼旁的国际精装私人公寓 引进国际知名酒店式公寓管理公司 宁波第一高楼旁 高投资回报率 成品装修，拎包入住 浓缩的大世界观 鄞州中心区最具投资价值酒店式公寓 各营销节点信息告知（例如开盘、精装修产品说明会，投资说明会等） …… 【活动目的】 通过精装修设计风格、建材等详细说明，为意向客户提供信心保证 【活动安排】 在五星级酒店举办说明会，邀请空间设计师、材料供应商、家具品牌供应商、物业管理公司，对精装修设计风格、建材、家具、物业服务等理念、特点、优势进行全方位诠释。 【活动时间】 08年９月 【合作媒体】 东鄞州商报、现代金报、《买楼通》、《鄞州都周刊》、搜房宁波网、搜狐焦点网 【活动目的】 通过针对性的投资说明会, 使投资客对铂金馆的投资价值产生深入了解，促进成交。 【活动安排】 邀请投资理财专家、职业投资客、经济学者，开展酒店式公寓投资说明会，对铂晶馆的投资价值进行全方位解读，增强意向客户的投资信心。 【活动时间】 08年９月 【合作媒体】 东鄞州商报、现代金报、《买楼通》、《鄞州都周刊》、搜房宁波网、搜狐焦点网 【活动目的】 充分利用媒体的客户资源优势，开展深度合作，促进成交。 【活动安排】 由媒体组织客户，组成“铂晶馆”看房团，由开发商提供车辆， 赴项目现场进行考察，同时现场展示中心布置水果、饮料、糕点等。 如看房客户有意向成交，开发商将提供一定比例的价格优惠。 【活动时间】 长期举行 【合作媒体】 东鄞州商报、现代金报、搜房宁波网、搜狐宁波焦点网 如条件允许，在建筑实体，或现场展示中心、或市区展示中心设立样板房，进行实景展示，以实实在在的装修风格、尺度空间、材料、家具、空调等打动意向客户，促进其成交。 PART-５　整体营销策略 第一深度 深入挖品牌内涵，通过对生活方式的营造，进行情感沟通 第一高度 引爆式营销策略，先声夺人，第一时间建立市场高度 第一宽度 着眼于对各物业卖点认知，建立品牌排他性DNA 【营销战略】 【整体营销策略】 打破传统以“报纸广告”为主打的常规推广手法，以更具实效性和针对性的“广告爆破＋客户活动＋新闻炒作＋情景体验”方式快速引爆市场，并极力注重项目的投资价值！ 【广告策略】 立体多纬、针对性广告媒体策略 广告媒体组合 报纸广告：选择东鄞州商报、现代金报为主，宁波晚报为辅 公交车体广告：选择穿越市中心，通往鄞州中心区方向的公交车633路、101路、102路 ；电台广告：选择浙江电台交通之声FM93或宁波交通音乐频道 网络广告：搜房宁波网及搜狐宁波焦点网 户外广告：三江口三面翻、通往鄞州中心区方向户外大牌 杂志广告：《家居》、《买楼通》、《鄞州都周刊》 【广告策略】 广告诉求重点 【客户活动一】 精装修设计风格、建材、家具、物业管理服务等产品说明会 产品说明会图片示意 【客户活动二】 酒店式公寓投资说明会 酒店式公寓投资说明会图片示意 【客户活动三】 媒体看房活动 第3层 时尚餐饮(中餐厅) 具体建议：原方案中A座第3层设置西餐厅，B座第3层设为员工餐厅，我司建议在B座第3层增设高档时尚中餐厅，一方面可以作为A、B座业主商务接待，另一方面作为公司或私人宴会。由大师名厨制作招牌菜系，制作精良的粤菜、适合大众口味的宁波特色海鲜等。 构想之一 第4层 尊贵商务空中会所 构想之二 具体建议：本会所主要针对A座办公、B座居住客户的商务活动。建议设置钢琴咖啡厅、康体服务中心（例如桌球室、健身房等）、格调酒廊、 SPA等。 健身房 格调酒廊 桌球室 钢琴咖啡厅 SPA SPA 钢琴