2010广西置高生活区规划设计89p.pptVIP

一 置高生活区开发模式 二 置高生活区开发意向 我们建造什么样的城镇？ 我们分析了国际上著名的工业园中生活型城区情况和发展历程 附近具有大规模重工业开发 不具备一流资源条件，地势较为崎岖 项目综合性较强 以第三产业和住宅产业出售为未来主要赢利来源 三 开发方式与步骤 我们如何建造？ 开发思路 开发策略 开发战略定位 开发定位——功能及产品体系构建 三大产品类型 住宅产品构成 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 企业会所CEO公馆 独立冠名权，品味无限 功能：为行业和企业量身定做具有行业特征的独栋办公场所，提供个性化的服务，助推企业文化的传播 企业休闲商务接待中心 企业文化传播 企业高层会议 企业小型会议 企业精英员工培训 企业高层度假 特点 定向(封闭)、半开放的商务活动 完全私人化空间，包含了商务、娱乐、休闲、沙龙、接待、会议、收藏等功能 信息中心 行业协会的整合和交流，充分发挥行业协会对企业的支持，提供专业的服务和技术支持 建立城市级别的信息系统，将梧州的产业以及企业的信息组合成一个整体，向全世界推广，加强企业与客商之间的相互交流 提供各种投资招商信息，直接为投资者提供参观的平台，配置8000平方米展厅 商务酒店 设置目的 为企业或行业提供高品位的文化和产品对外交流和传播的平台 主要功能设置 会议中心 主要满足开展论坛、商务会展、大型企业年会等大规模会议的需求。 行业接待与推介 产业文化展示中心 提供集中展示企业或行业文化的场所 品牌发布中心 品牌发布中心除了加强工业区内各厂家的联系外，可以更好的通过发布仪式的活动举办和新闻发布，扩大企业的知名度和影响力 商务酒店规模建议 酒店客房数约200－300间，散布在产业服务中心景观资源最好的地方 设定依据： 能够满足大、中型会议或活动对酒店住宿规模的需求 星级度假酒店的规模经济体量 建议容积率 1.2-1.8 我们的客户是谁？ 一边翻页，一边小结汇报！！！ 本地由于多事城市盘，高层小高层，对于这部分值得借鉴。但是梧州现有别墅盘稀缺，别墅部分参考借鉴周边地区相似规模城市，区位相似，对比得出。。。最高1.8，最低0.8，集中在1.5左右。 平台 下面详细介绍三大产品 根据市场分析，客户群，开发战略 确定改项目三大产品类型： 分别是 土方平衡 交通分析 景观分析 重要节点与组团 公共设施 着力打造欧式风情小镇 形象关键词： 现代感 欧式风格 浪漫风情 丰富明快的色彩 细节 山水生态 建筑意向 形象意象 造型 形象意象 外立面、色彩 形象意象 细节—点滴之中成就精品 园林设计 元素一：林荫环道 园林设计 元素二：景观节点 园林设计 山水建筑—山水成为建筑设计的必要元素 园林设计 山水建筑—建筑与水系最大限度的融合 园林设计 山水社区—立体山水园林设计 园林设计 山水庭院—精巧别致的小品配合园林山水，营造“日子缓缓，生活悠悠”之氛围 基地分析 开发策略 发展定位 规划设计 发开时序与营销策略 启动区位及规模 原则： 1、进入性、昭示性优先 2、控制规模，制造稀缺，不大于10万平米建面 2002.10 6万M2 9万M2 9万M2 2005.5 第一期 第二期 10万M2 2003.5 2003.10 2004.5 2004.10 第三期 第四期 8万M2 5万M2 确定项目东部蓝领公寓及其配套设施，会所及其周边区域为启动区 案例 广州雅居乐 注：启动区要结合最终的规划局通过的方案后再确定 分期开发图 大盘启动模式1 时间轴 1999.11—2000.4 第一期 第二期 第三期 价格走势 20.3 25.9 分期规模 8.4 万M2 2000.5—2002.12 2002.5—2003.4 主力户型 70-120的2-3房 100-150的3-4房 100-200的3-5房 6400 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛围不浓 项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。 蔚蓝海岸的开发策略 蔚蓝海岸 每期套数均价值：1667套 “画饼”模式：描绘宏伟蓝图 启动模式 启动配置：缺乏 每期开发均值：18.3万m2 启动规模：8.4万m2 适用范围： 1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好） 2、存在前提：早期地产营销不充分 大盘启动模式1 “画饼”模式，描绘宏伟蓝图 大盘启动模式2 3-4 19 分期规模 物业类型 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花远洋房、to