2011北海发展战略及整体定位171.pptVIP

鲁能·海蓝福源——0.34的容积率下，实现了度假独栋产品的档次搭配 鲁能·海蓝福源 位置 海口市西海岸盈滨半岛，距离海口火车站5.2公里 规模 总占地面积267272平米，总建筑面积91198平米，其中商业及配套2934平米，独栋别墅65889平米，联排别墅22275平米，容积率0.34，建筑密度16.9％ 产品类型 首期海蓝福源1区倾情奉献372户南加州风情为主的独栋别墅、联排别墅 物业类型 独栋，联排 建筑风格 南加洲风情为主 销售情况 开盘时间2009-12-26，一期联排价格8000，2个月内售完；独栋开盘1.2万，均价1.9万，目前别墅产品已封顶。 周边配套 西海岸温泉度假酒店、金鑫足球训练基地、月亮湾高尔夫球场、龙水节滨海广场等配套、海上度假酒店、国际级SPA会所、音乐理疗会所、游艇帆船港、海港风情商业街、永庆佛教文化景区、内海养生浴场等 模式六——鲁能·海蓝福源 在用足容积率的前提下打造舒适的滨海度假产品——创新的院落式别墅空间 建筑设计：充分考虑亚热带地区的居住特点，布局及建筑风格充分展现东南亚风情。 定位：构建低密度海滨庭院生活，给客户带来全方位的海滨休闲度假体验。 景观轴线 230平米紧凑型别墅 260平米紧凑型别墅 330平米舒适型别墅 440平米豪华型别墅 560平米豪华型别墅 会所 220平米院落式独栋 园林景观的设计将水系与景观、道路巧妙融合，大大提升居住者的舒适度 水系的运用 中心景观水系贯穿整个小区； 亲水平台、栈道、小桥丰富了中心水系； 亲水的会所空间使会所与中心水系完美结合，使人在活动的同时贴近水系。 景观、道路的布局 一线海景别墅区每套别墅各个空间都可以近距离享受海景； 各组团由半封闭院墙围合而成，组团间设置有景观步行路，使别墅私密而不缺乏与外界的联系； 每套别墅都通过一个景观广场入户，提升了居住品质。 案例总结——在实现资源展示、度假服务、产品打造的同时突出某一方面亮点 “金泰山屿湖”模式 完善的岛居度假生活体验 “亚龙湾五号”模式 贵族式服务提升价值 “春生彼岸”模式 艺术化的产品形态设计 “三亚湾新城”模式 提升度假生活和商业配套 “鲁能·海蓝福源”模式 创新的产品形态 “泛酒店社区”模式 酒店式服务泛化社区 独特价值点 存在的问题 差异化的客户定位需要可细分的客户基础 需要高端客户群体和很强的资源整合能力 极致化的运用酒店式服务将提高运营成本 度假区商业普遍难以经营、人气不旺 成功突围的度假物业的共性——在资源展示、配套服务和产品打造上满足度假客户的需求；但在侧重点上有所不同！ 一是建造成本的上升，二实际效果很难显现 受规划条件的限制 对本项目价值提升下的问题梳理—— * 市场角度 开发目标角度 度假体验提升——是否具备经营条件？是否具备提升的客户基础？竞争在哪里？ 产品价值提升——是否满足项目规划用地条件？稀缺的产品类型是哪些？商业的经营状况如何？公寓能否提升价值？ 利润层面——对项目的利润提升有多少？是否满足目标？ 产品价值提升——是否满足现金回收要求？抗风险能力多大？ 我们将回到市场，探寻问题的答案！ 北海楼盘少数做到对海景资源的展示，普遍缺乏对度假生活的打造 北部湾一号： 直面海滩、售楼处外观仿波浪形，内部陈设、打造搬入海的感觉 沙滩质量较差，属于人工打造，不能体验海 海岸国际： 在紧挨北部湾一号，能看海一面价格1.3万元/㎡，不能看海一面只有7600元/㎡，价格拉锯较大，纯属跟风 五一开盘之后知销售三分之一左右（不到60套），每天上门量很差 蓝色海岸·国际家园： 别墅档次很低，有些别墅因为长期不住已经荒废 * 案例借鉴 度假体验 产品力 北海现状 项目发力点 北部湾一号售楼处－波浪形 北部湾一号700多米沙滩 海岸国际－价格1.3万元/㎡ 蓝色海岸·国际家园－荒废的别墅 依托酒店销售和展示，显著提升客户认可度 依托酒店对促进销售和展示效果的作用 提升客户信赖感，让客户感觉楼盘处于区域高端，未来升值潜力明显 提供居住服务，为客户交朋会友提供方便 客流拦截效果，酒店可以吸引客户入住，特别是一些旅游人员，为楼盘增加人气和知名度 * 枫林蓝湾 位置 金海岸大道中段 规模 建面7.1万㎡ 户型 34-181㎡之间，以小户型为主 价格 5500元/㎡ 卖点 海景、四星酒店配套 销售 开盘销售价格超过周边森海豪庭1700多元，两年内销售完毕 北部湾一号—开盘在北海香格里拉大酒店 森海豪庭在开盘销售的时候租用了一个酒店，销售效果很好，即便没多少房销售时每天上门量也不错，后来售楼处搬到别墅里面之后上门量就少多了，未来还是准备在酒店开盘。 ——龙绪英 森海豪庭销售代表 枫林蓝湾－酒店 案例借鉴 度假体验 产品力 北海现状 项目发力点