2011年武汉深鸿润国际文化科技城整合营销策划报告118p.pptVIP

大区位：蔡甸区姚家山产业园 小区位：蔡甸城关东3KM，跟市区14KM 园区整体处于初步建设阶段， 生活、交通配套不成熟； 交通基础设施较好； 项目总46万方，一期开发约13万方（红色范围）. 总体平面方案已定，施工细案待定 建筑产品种类包括商业、退台、独栋、小高层，详见下页面表。 已确定的方案对后续的工作具有不可调整性。 各类物业形态：包括工业厂房、商业配套、住宅配套、办公楼。 15栋开发量，13.59万方的开发面积，不低于11万方的销售面积； 约4.6个亿的总销额，保留部分集中商业，价值约1个亿，项目的总可售额约3.6亿。 营销目标具化为3.6个亿总销的实现与完成。 1年的销售周期内争取实现50%以上的销售任务，完成总销1.8个亿。 项目开工时间预计为2011年6月份，销售进场时间为7月份，预计可售时间为2011年9月份，1年的销售周期为12个月，自2011年7月份至2012年6月份。 根据整个的市场形势，以及项目推进的节奏，我们认为项目应在争取在10月份前实现可售条件，以保证顺利销售，最大限度争取到市场的主动性，因此，我们选取今年的国庆节前后作为本项目的主要营销节点，即开盘时间。以此时间节点将整个项目的营销发展基调确定，为此，需要工程方面的全力配合。重点节点预期如下： 开工时间： 2011年06月 销售外展场时间： 2011年7月 开盘时间： 2011年10月（或不开盘，直接销售） 按照工程先行的原则，根据主要节点的设置，把握工程与营销两根主线互相配合的项目发展准则，我们认为项目主要的发展阶段如下： 筹备阶段： 项目开工前，6月以前 准备阶段： 项目开工后至项目外展场进场前，8月以前 蓄势阶段： 项目进场后至项目开盘前，10月以前 开盘阶段： 项目开盘起，10月起 销售不运营 住宅+商业+工业综合物业 操作模式 带租约销售 以租代售 售后返租运营 借势 造势 推广策略 借政府对本项目的扶持宣传 营造势力宣传项目 以政府对本项目的扶持宣传项目，一方面确立项目在蔡甸区的重要地位以及项目对区域外的辐射重要作用；另一方面通过政府作为“后盾”，增强投资者的信心，降低对本项目风险评估，为项目成功奠定基础。 宣传点： 区域内首个文化科技城 武汉西大门重点改造工程动工； 借政府之“势” 借势 造势 通过网络宣传，提升项目知名度，吸引投资关注，促进项目招商、销售及后期运营。 通过现场营销体验，强化并确立项目形象。 通过概念引入、价值渗透，确立本项目价值和地位。 通过多种活动，宣传造势，扩大知名度及影响力。 造势 网络营销 活动营销 概念营销 体验营销 概念引入：复合型高端商业工业项目； 概念传播：通过“国际文化科技城”、“一站式服务平台等概念传播，建立项目价值体系（交通、配套、仓储等）、功能体系（集生产、旅游、购物、休闲、居住等功能于一体），规划的唯一性，确立项目发展前景； 价值确立：通过项目概念传播，发展前景分析，确立项目多元价值，突出项目投资价值； 概念营销 通过营销中心和现场包装，建立营销体验体系。 示意图 示意图 体验营销 项目营销类：客户答谢会，招商洽谈会、节日促销活动等 政府资源类：各类仪式：奠基仪式、区域发展论坛等 行业交流类：中部城市产业高峰论坛、工业商业发展趋势研讨等 …… 活动营销 利用网络进行项目展示、信息传播、招商、推介、运营等全程宣传,让客户全面了解项目及其发展前景，最终推动项目营销、招商、运营。 示意图 网络营销 亮中心： 营销中心内外包装亮化，营造氛围； 踞要塞： 占据城际高速、市内核心区户外广告位，对外树立形象，发布项目信息； 网受众： 利用主流媒体、专业媒体进行项目概念炒作、价值传播，锁定目标受众。 推广渠道 对营销中心内部及门口广场、工地围挡等充分亮化，加强项目昭示性。 示意图 示意图 亮中心 在推广上抢占要塞和咽喉地段，如在京珠高速、汉蔡高速路口、市区交通要道等位置设置户外广告，加强广告穿透性。 示意图 踞要塞 利用主流媒体进行概念炒作，对投资客群进行宣传 网受众 第五章、销售执行 销售筹备 执行计划 13.59万方 3.6亿 总销 11万方 可售 1.8亿 任务 销售筹备 销售目标与周期 策划经理（1人） 策划师（2人） 策略文案（1人） 平面设计（2人） 销售经理（1人） 销售助理（1人） 置业顾问（6人） 客户专员（1人） 策划支持 销售一线 营销团队构建 营 销 策 划 部 46950 6880 1520 10750 3800 2520 3680 7000 10800 总销（万） 3454.7 4000 4000 2500 4000 3500 4000 2500 6000 价格 暂不售 备注 17200 LOFT 43000 住宅 7200 别墅 1