2011年杭州中天集团滨江项目前期产品定位策划报告155p.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 参考案例二：南北西岸 项目位于桥西板块运河畔，双水岸资源与本案高度相似。项目占地仅4.3万方，容积率为2.3，规划打造“排屋+小高层+高层”，排屋沿运河一列排开，共6幢，全部为五联排，仅30套； 排屋产品于08年底逆势开盘，其区位及体量的稀缺性引发客户抢购，创造惨淡行情下热销奇迹，售价亦接近3万/平米，为同期在售公寓的2.5倍； 用地规模小，同样未实现有效分区，影响不大。 参考案例三：中海金溪园 项目位于三墩板块，区位属性与当前的西兴较为相似。项目占地仅3.3万方，容积率为1.8，规划打造“高层+排屋”，排屋共58套，全部为四-六联； 排屋产品于09年7月推出，均价约25000元/平米，为同期在售公寓的2倍，开盘首月即宣告售罄，创造热销奇迹； 排屋用地南面临河，但大部分产品并不滨河，只能享受庭院景观。 本案开发高端产品的资源支撑分析： * 参考案例四：白马尊邸 项目位于三墩板块，占地约7万方，容积率1.9，规划打造“高层+排屋”，排屋与公寓组团通过市政道路自然分割，独立性较强，共59套，以三—五联为主； 排屋产品于09年7月开盘，迅速售罄，均价达25000元/平米，为同期在售公寓的2倍； 排屋组团虽然较为独立，但缺乏外部景观资源支撑，地块资源条件不及本案。 上述案例都为用地规模与本案相当，区位属性与本案相当（甚至不及本案），资源条件与本案相当（甚至不及本案）的“高+排”开发案例，都具备三大城市排屋的典型特征： 1）排屋数量少，都在30-60套之间，正因为少才显得弥足珍贵； 2）用地规模小，排屋与公寓组团难以实现有效分区； 3）有一定的外部资源但事实上此资源并不具备真正的稀缺性或享受性（多数排屋并不能享受到此资源）。 但这些项目无疑都取得了成功，其成功向我们深刻揭示了城市排屋的价值真谛。 本案开发高端产品的资源支撑分析： * 城市排屋的价值核心，不在于规模有多大，外部景观资源有多好，私密性有多强，而在于它将有天有地的别墅生活与第一居所的便捷交通和成熟配套完美融合。 城市排屋往往不具备近远郊生态别墅产品的生态环境稀缺性，但却拥有郊区排屋所无法比拟的便捷性和宜居性，是它让别墅作为第一居所成为了现实的可能。 由上可见，理解城市排屋的价值，不能用衡量传统郊区生态别墅的标准来研判，而应将价值的核心放在城市两字上。据此，合富认为，一个地块只要位于城区范围内交通便捷，配套较成熟的地段，同时外部有一定的景观资源（河景或公园），就具备开发城市排屋的市场可行性。 城市排屋的核心价值解读： * 本案操作排屋的地段资源条件支撑研判： 有地铁 有综合体配套 有区域稀缺环境 本案位于滨江区潜力优越区域，隶属城区范围，有地铁，有滨康综合体的繁华配套，有西兴直河的优美环境，完全符合打造城市排屋的相关要素条件。 * 2011年3月1日起执行的杭政函〔2011〕22号房产调控政策，以限购政策为核心，对杭州房地产市场形成了巨大影响，高端产品由于目标客群多属多次置业客户，受限购政策影响尤其巨大。因此，本案若打造城市排屋，必须评估可能面临的政策风险。 关键点一：限购政策在本案营销期内，是否仍有可能执行？ 限购政策背景分析： 限购政策未明确期限：当前执行的限购政策，并未明确其效力期限，但指明是暂时性措施（各地限购政策中，都用了“暂停”二字）； 中央坚持房产调控决心明确：当前国际经济形势仍处后金融危机的缓慢复苏期，欧美主要经济体的经济形势反复多变不容乐观，国内经济形势则面临高位通胀和经济增速下滑的双重考验，在此背景下，房产调控下半年将松绑的论调和呼声逐渐高涨。但2011年7月22日，中央政治局半年度总结会议释放出调控不放松的明确信号：要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨。显示中央对待房产调控的态度坚决性，业内人士据此预测，限购政策年内不放松基本成定局； 政策风险分析 * 国际经济形势不确定性上升，政策微调可能性加大：2011年8月初，美债危机的爆发又给世界经济形势带来新一轮的挑战和不确定性风险。8月9日，国务院常务会议召开，专门部署应对美债危机事宜，会议指出：国际金融经济不确定性上升，要“做好防范风险的准备”；在“保持宏观经济政策的连续性、稳定性”之外，“提高政策的针对性、灵活性、前瞻性”，“处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期三者的关系”，其中，重点提到要“继续保持经济平稳较