2011年长宁古北大成公寓营销定位报告67p.pptxVIP

;古北大成所要解决的问题;普润对项目定位的理解;城市背景———国际化：上海，国际化大都市;整体规划：86平方公里 虹桥交通枢纽：约100万平方米，是一个集空港、城铁、高铁、轻轨、磁悬浮等多种换乘方式于一体的，将是目前世界最大的综合交通枢纽； 虹桥商务区：26.3平方公里商务核心区，布局“一环、两轴、三核、五区”，成为现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一 ； 虹桥商务拓展区：60平方公里商务功能拓展区，整体涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区 ；;古北：上海国际化社区发源地;超越碧云，最优的国际生活配套，最顶级的生活模式;;我们的行政区域划分 —— 闵行 中环内 板块;项目自身理解——户型设计1：豪宅气质;;项目定位理解二：;运作策略1—拼接户型;中内环一房产品去化：;典型楼盘一房每月去化套数;新都国际;小户型市场基础;;70—90小户型;运作策略2—全装修可行性;上海市场发展现状：精装比例逐步放大;;上海市场发展现状：精装产品范围放大;精装修发展趋势 ;精装修优势一：增加心理预期;规避规划设计上的劣势，提升产品价值，吸引客户; 装修市场报价 6000元/平米 实际装修成本 4000元/平米以内;针对项目： 160—299㎡大户型做豪华装修，装修报价6000元/ ㎡，体现项目定位的尊贵高档，利用装修表现在销售环节中突出更多产品亮点及卖点，同时在销售价格上获得更高溢价空间； 70—90 ㎡小户型在运作策略上更趋向于投资性产品，根据客户逐利心理单价越低越具投资价值来分析，做全装修配置增加甲方成本，但未必能获得更高溢价，且影响投资客未来出售产品形态，所以普润建议以毛坯入市。;运作策略3—推盘计划;临时售楼处： 红松路伊犁南路口临时房;;;项目价格测算;;目前中环价格：35621元/平米 35621元/平米*（1+25%） =44526元/平米;拼接户型定价;价格定位‖车位价格建议;1、根据建筑设计规划，本项目地下车库车位总计有314个左右（具体数据需以相关批文为准）。 2、通过市场调查，了解到本区域客群只要价格合适，对地下车库车位具有一定购买热情。而项目板块区域中高端车位总价认知度基本在20-25万/个左右??此价格范围内客户基本考虑以购买为主，如果价位过高，则客群将有可能考虑以租为主；同时，如果价格合适，有一定上涨空间，对于投资的客户显然是非常有吸引力。 3、根据现阶段宏观经济的影响，以现金为王的策略下，如何及早将车库车位化为现金，在不影响成本压力的情况下，适时调整车库车位价格，易于资金回笼。;项目客源分析;产业区域;具有一定高端产品供应量的赵巷、徐泾等区域不断分流古北高端客源 古北区域大量高端客源的购房需求无法得到满足，急需契合这部分高端客户的高端产品;我们自住客源的第一主力仍是古北区域高端改善客源，尤其是一万名外籍人士; 第二主力是漕河泾、临空产业园包括虹桥商务区，中山公园商务区为代表的高端产业改善客源; 针对投资客，全市性客源比例增加，且外地客户占一定比例。;客源购买动机;年龄;客户定位（自住客）;客源预估; ;2010年1月-2011年6月上海市单套面积150平方米以上公寓市场成交量价走势;;;板块市场‖ 板块二手房市场;租金回报率：从御翠豪庭租金回报率来看，主力面积段在120-200平方米的回报率最高;;自住客群：选择150-300平方米产品的客群占70%，注重生活品质 投资客群：选择150-300平米产品的客群占62%，略低于自住客群，但300平米以上面积段增幅较明显；;;;;;;;;;;;;;普润地产 荣誉出品 期待与您再次合作