2012年余姚某文化产业项目市场分析报告 37p.pptVIP

* 设想问题 Q1：项目租售比例？ Q2：项目租售价格？ Q3：项目销售期限？ 项目本体分析 本体属性 开发制约 余姚中心城区 本案 本体属性/区位：项目位于城区西南，位置较偏 余姚—位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市； 本案—位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里 , 余姚高速道口2.5公里 ; 高速道口 本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施 本案 南 雷 南 路 南 环 西 路 谭 家 岭 西 路 交通 南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域； 配套 周边仅403路公交；无其他餐饮、金融、商务等配套； 万达广场距本案2.5公里; 汽车南站距本案3公里; 万达 商圈 汽车 南站 本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差 2 3 1 4 5 南侧苗木基地 4 西侧道路厂房 3 道路民房 1 东侧道路 2 厂房 5 本体属性/规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区 16345 研发楼 其他 产业服务中心 20% 绿地率 1.5 容积率 33.25% 建筑密度 1000 107888 其中 125259 地上建筑面积 153959 建筑面积 83506 用地面积 面积（㎡） 名称 研发楼区块，主体4层，部分2层，总建52923平米 产业服务中心（12F) 大气、简约公建立面 人才公寓 开发制约/自身限制：项目内、外环境影响开发进程及客户心理 内部高压电塔 内部现有建筑 周边厂房 地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围； 地块内部现有建筑，会影响项目开发进度； 地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响； 开发制约/其他限制：区域发展、开发商品牌效应、产品特性等 因素，使项目开发风险加大 区域发展限制 余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利； 品牌效应不足 作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足； 规模较大，产品单一 项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大； 地段价值梳理：项目在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方 面存在抗性 项目地处余姚城南，位置较偏； 地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏； 地块内、外环境影响项目开发进程及客户心理； 余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利； 开发商在当地品牌效应不足； 项目规模较大，产品单一，开发风险较大； 市场环境分析 城市发展 楼市动态 市场环境 城市发展/规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限 1、区域空间结构 ”一轴“即贯穿南北的生态经济发展轴； ”二区“即北部都市发展区和南部生态发展区； ”三带“即沿湾产业带、沿329国道城镇发展带、沿姚江旅游发展带； 2、北部都市区空间结构 ”一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区； ”三园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区； ”六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄； 余慈统筹规划 城市发展/规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限 余姚中心城区规划 形成”三轴、三心、五片“空间布局； ”三轴“即现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴； ”三心“即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心； ”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生态片； 城南片功能定位 作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为余姚城市居住环境最佳区域； 整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。 本案 项目区域 城市发展/经济：余姚第三产业比重偏低，有很大发展空间 2011年宁波市区/余姚生产总值、第三产业总值 2011年宁波市四区三产比例 2011年余姚三产比例 余姚国内生产总值660亿，为宁波市区33%； 余姚第三产业产值为224亿，为宁波市区24%； 余姚三产比例为6%：60%：34%；宁波市区三产比例为23%：30%：47%； 以上数据说明，余姚第三产业发展存在很大空间，”退二进三“产业政策还须进步推进； 楼市动态：近几年余姚商品房/写字楼成交量回落 2008年6月-2012年6月余姚写字楼销售面积 2011-2012年6月，余姚商品房成交量明显回落； 2011-2012年6月，余姚商品房成交价格上升明显，增幅20%左右；成交价格主要受悦龙湾等高素质楼盘成交影响； 近几年，余姚写字楼年成交量徘徊在5万平